文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从(cóng)大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆(lù)和长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好(hǎo)这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售(shòu)制对(duì)购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这(zhè)样有(yǒu)助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外(wài)什么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以开(kāi)始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付(fù)完(wán)首付(fù)款后(hòu)从(cóng)银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严格的(de)资金监管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚(fá)措(cuò)施作为(wèi)保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现(xià没带罩子让捏了一节课感受n)房销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量(liàng)时代(dài)，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要(yào)配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能(néng)化(huà)解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一(yī)系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础(chǔ)上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业(yè)有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求(qiú)方(fāng)法加快自(zì)身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似(shì)租(zū)金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民(mín)众购房(fáng)的(de)资金压(yā)力(lì)，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核(hé)心的住房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资金需放入(rù)律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户(hù)资(zī)金，中国(guó)香港要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的(de)信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化(huà)机制，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大(dà)和(hé)供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适(shì)用于(yú)当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房地产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中国(guó)香港(gǎng)预(yù)售(shòu)商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内(nèi)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制(zhì)度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目(mù)的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发(fā)模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行等多(duō)方(fāng)迅速(sù)出台相关(guān)的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初(chū)衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是(shì)指(zhǐ)房地产开(kāi)发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国(guó)香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地(dì)产开发商(shāng)办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案(àn)登(dēng)记(jì)和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次(cì)性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对中(zhōng)国(guó)内地的开发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了(le)城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发(fā)展起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年(nián)长周(zhōu)期(qī)繁荣(róng)，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成额(é)从0.4万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售金额(é)分(fēn)别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的(de)上下(xià)游产业(yè)链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房(fáng)地(dì)产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占固定(dìng)资(zī)产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者(zhě)和开(kāi)发(fā)商之(zhī)间的购房(fáng)合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作(zuò)为(wèi)按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预(yù)售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结(jié)底两(liǎng)个字那(nà)就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的(de)工(gōng)程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管(guǎn)的(de)具体(tǐ)办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的(de)建安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报价计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资金(jīn)。而(ér)事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或(huò)进(jìn)入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时代(dài)的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一(yī)般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐(zhú)渐(jiàn)发(fā)放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大(dà)延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合(hé)格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余(yú)房(fáng)款交付后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例(lì)最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或产权(quán)保险公(gōng)司的信(xìn)托账户(hù)监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋(wū)建设(shè)过程中的(de)资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利(lì)益(yì)，银(yín)行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可(kě)零首付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环节(jié)内容(róng)确认无误后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商(shāng)出(chū)现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付(fù)款的(de)方式，但(dàn)是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般会(huì)在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个(gè)月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房(fáng)屋(wū)必须(xū)经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才(cái)能(néng)交(jiāo)付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也(yě)由(yóu)律(lǜ)师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资(zī)金在进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要(yào)求开发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么是(shì)定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房合(hé)同(tóng)时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的(de)保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将(jiāng)相应(yīng)的(de)保证金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公(gōng)司(sī)兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付(fù没带罩子让捏了一节课感受)尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及(jí)印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的(de)订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼保复(fù)工保民(mín)生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括(kuò)民营(yíng)企业(yè)，加大支(zhī)持(chí)力度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势(shì)复杂(zá)性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供(gōng)充分(fēn)的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于(yú)开(kāi)发商、银行(xíng)的第(dì)三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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