文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这本来无一物何处惹尘埃什么意思爱情，本来无一物,何处惹尘埃什么意思类似的诗句(zhè)是房地(dì)产从大(dà)开发时代步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的(de)必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一定能实(shí)现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获(huò)得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国(guó)一(yī)样(yàng)在支付(fù)完(wán)首付(fù)款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程(chéng)进度(dù)在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严(yán)格的资(zī)金(jīn)监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量(liàng)时(shí)代(dài)，取消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福(fú)一(yī)家人(rén)。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的(de)重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融(róng)支持(chí)当期(qī)三(sān)好生(shēng)、新(xīn)模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期(qī)系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代(dài)在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高，不过(guò)大(dà)多(duō)数居民的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购(gòu)下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除了(le)分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上有文(wén)字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的(de)地(dì)势环境、建(jiàn)筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个(gè)亮点，即(jí)先(xiān)收取买(mǎi)家的(de)订(dìng)金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售，也解(jiě)决(jué)了(le)制造商的(de)资金(jīn)问题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观(guān)中国(guó)香(xiāng)港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决(jué)了(le)核(hé)心的住房供不应(yīng)求的问(wèn)题(tí)，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于(yú)大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支(zhī)停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发(fā)商(shāng)在预售前，确(què)保地价(jià)款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师行在(zài)银(yín)行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项(xiàng)目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求(qiú)大和供(gōng)给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调(diào)基(jī)础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社会(huì)缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房(fáng)建设(shè)的通知(zhī)》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用(yòng)预(yù)售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银(yín)行(xíng)等多方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用推(tuī)动了房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式后(hòu)，经(jīng)调整(zhěng)形成契(qì)合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力(lì)，加快城(chéng)镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发(fā)企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为(wèi)：房地产开(kāi)发(fā)商办理预(yù)售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清(qīng)首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要(yào)方式，预售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发(fā)展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发(fā)展起到(dào)了重(zhòng)要(yào)作(zuò)用，不(bù)仅解决(jué)了(le)房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走完(wán)发(fā)达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地(dì)商(shāng)品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历(lì)经二十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来(lái)房地产也(yě)成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高(gāo)增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全(quán)社(shè)会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购(gòu)房者(zhě)对行业(yè)的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问题(tí)，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者(zhě)签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合(hé)同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的(de)预售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的(de)预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市(shì)则按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工(gōng)程(chéng)建设(shè)名义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度所需。通过(guò)这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要(yào)求(qiú)购房(fáng)者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付(fù)款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式：一(yī)般(bān)采用两种方式发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三(sān)方验收合格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为购房者提供一(yī)定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美(měi)国(guó)平(píng)均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房(fáng)者在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)，购房者的(de)定金(jīn)及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中的(de)资金(jīn)全(quán)部来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得(dé)由政府相关部门(mén)经审查后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋(wū)售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德(dé)国也采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必(bì)须经(jīng)过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确(què)认(rèn)工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前(qián)经(jīng)过(guò)两道关(guān)口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯一一部(bù)规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根(gēn)据(jù)日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机构(gòu)签订定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证金证明(míng)书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也(yě)受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)需向(xiàng)购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选购权(quán)合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流(liú)程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付(fù)款会存(cún)入银行专门的项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，账(zhàng)户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付本来无一物何处惹尘埃什么意思爱情，本来无一物,何处惹尘埃什么意思类似的诗句(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力(lì)的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常(cháng)运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计(jì)形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者(zhě)的(de)权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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