5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均(jūn)较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五只(zhǐ)个(gè)股分别(bié)为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展(zhǎ2022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才n)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的(de)是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处(chù)首先在于(yú)几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房(fáng)地(dì)产(chǎn)是复(fù)苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二(èr)级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期(qī)一(yī)去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什(shén)么(me)投资机会的。但在这几年(nián)特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的(de)房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当(dāng)行(xíng)业需(xū)求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不(bù)代(dài)表(biǎo)没有投(tóu)资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公(gōng)司月内(nèi)涨幅(fú)超过(guò)了12022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才0％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开(kāi)发(fā)与经营。公司(sī)的(de)主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面则是公司(sī)拿地(dì)结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好(hǎo)背景下(xià)，自(zì)然也(yě)吸引了(le)知名机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前(qián)十中，这(zhè)也是连续第三个季度(dù)他(tā)有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上(shàng)海区域(yù)性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局在深圳的(de)地(dì)产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前(qián)房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融(róng)资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的(de)销售(shòu)额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在(zài)当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机(jī)会(huì)依然存在(zài)，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资成本，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债(zhài)权(quán)债(zhài)务(wù)关系等(děng)问(wèn)题(tí)，市场对(duì)民营(yíng)房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业(yè)出清的过程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度(dù)从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明(míng)。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投(tóu)资(zī)力度较大。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复(fù)但仍处于(yú)调(diào)整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不(bù)确(què)定性(xìng)。其实(shí)整个(gè)市(shì)场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了(le)半年(nián)报冲业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出(chū)，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度(dù)都比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们(men)要(yào)多给(gěi)一些耐心，2022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才这个(gè)时(shí)候(hòu)，在(zài)房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数(shù)的(de)、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待它(tā)的基(jī)本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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