万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红(hóng)，让(ràng)这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可(kě)问题是(shì)，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

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　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是(shì)中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债(zhài)权(quán)金额(é)约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明这(zhè)些房子(zi)实际(jì)上都是卖出(chū)去了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业(yè)主确实(shí)已经支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准还是(shì)债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错(cuò)，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可以向法(fǎ)院提出执行异(yì)议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外(wài)，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院(yuàn)关于商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)权利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人(rén)民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的(de)商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结(jié)前已实际支付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中国(guó)信达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很(hěn)大规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平(píng)米(mǐ)的(de)天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下(xià)了北(běi)京万柳地(dì)块，成(chéng)为(wèi)北(běi)京当年(nián)的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的(de)五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平(píng)府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是(shì)当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超(chāo)过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuà嗤笑的意思n)一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经(jīng)推(tuī)出(chū)了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　嗤笑的意思trong>事实上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后(hòu)的(de)中赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的(de)人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元化(huà)转型，但(dàn)转型之(zhī)路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元化业务(wù)，先(xiān)后进军能源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到(dào)了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐(lè)部(bù)全部(bù)股权。如(rú)果(guǒ)北京(jīng)国安(ān)的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫(hè)为什(shén)么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续质(zhì)押(yā)，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部实(shí)现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的(de)北京(jīng)国(guó)安，又如何能独善其身？

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