文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对(duì)购(gòu)房者的(de)不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不(bù)能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房(fáng)地(dì)产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓权(quán)益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的(de)？国(guó)外什么(me)情况？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不(bù)少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格(gé)的(de)监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期(qī)房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据开发商工(gōng)程进(jìn)度(dù)在完全(quán)交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的(de)资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地(dì)产长效机(jī)制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。所(suǒ)有(yǒu)商业的(de)本(běn)质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也(yě)不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好(hǎo)房幸(xìng)福一(yī)家(jiā)人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下(xià)，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十(shí)年(nián)前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中(zhōng)国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多(duō)人(rén)栖身于(yú)木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过大多数(shù)居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了(le)分(fēn)层出售、还(hái)印(yìn)发售(shòu)楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了(le)房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的(de)销售模(mó)式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng祈使句例子英语，祈使句例子10个)，但期间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立健(jiàn)全(quán)的监(jiān)管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门提(tí)升了(le)对(duì)于预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确(què)保地(dì)价款已经全部(bù)支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大(dà)风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需(xū)求大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工业(yè)化的进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等(děng)城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市(shì)场(chǎng)发(fā)展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出(chū)现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)无疑(yí)是对内地(dì)房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国(guó)香港预(yù)售商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福(fú)利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的(de)商品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时(shí)间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式(shì)后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者(zhě)需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开(kāi)发商可(kě)能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的(de)最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增(zēng)长至(zhì)祈使句例子英语，祈使句例子10个60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住(zhù)房建筑(zhù)面积(jī)从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当(dāng)前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业的(de)发(fā)展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经二十多(duō)年长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特(tè)别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们(men)的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的(de)比例较高，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债(zhài)券(quàn)市(shì)值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关(guān)系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购(gòu)房(fáng)者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没(méi)有统一的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金(jīn)比例(lì)为总(zǒng)预(yù)售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目(mù)的(de)建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大开发时代的(de)高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者(zhě)支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式(shì)：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度(dù)分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采(cǎi)用(yòng)两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房者提(tí)供一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其(qí)余(yú)房款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由(yóu)第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例(lì)一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方祈使句例子英语，祈使句例子10个公证行(xíng)或产权保险公司的(de)信托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的(de)资(zī)金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金(jīn)直接(jiē)损害银(yín)行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付时(shí)需取(qǔ)得(dé)由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定(dìng)金(jīn)退还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易(yì)税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德(dé)国也(yě)采取按工期支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)的(de)制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期(qī)房(fáng)设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节(jié)，各环节(jié)内容确认无误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发(fā)商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的(de)部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支(zhī)付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的(de)方式(shì)，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期(qī)房预售资(zī)金监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师(shī)，卖(mài)方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的(de)部(bù)分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构(gòu)或(huò)指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应(yīng)的(de)保证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金证明书向金融(róng)机构(gòu)或保证机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约(yuē)可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一(yī)般为合(hé)同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入银行专门(mén)的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策(cè)出手临界(jiè)点(diǎn)，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保(bǎo)复工(gōng)保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂性(xìng)和人(rén)性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定(dìng)金(jīn)环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违(wéi)约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环(huán)节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资(zī)金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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