5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代(dài)表(biǎo)的(de)机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基(jī)金(jīn)一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企获得(dé)增(zēng)持(chí)，持仓数(shù)量(liàng)占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基(jī)金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房(fáng)地产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持(chí)房地产(chǎn)公司(sī)市(shì)值在(zài)股票资产中的占比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的(de)首次(cì)回升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的(de)持股比例(lì)也(yě)同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发(fā)现，公募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋兴致缺缺的意思是什么意思，兴致缺缺是一个成语吗势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比(bǐ)去(qù)年四季报(bào)，变(biàn)化(huà)之处首先(xiān)在(zài)于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是(shì)金地集团退出百大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后(h兴致缺缺的意思是什么意思，兴致缺缺是一个成语吗òu)一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断(duàn)房地(dì)产已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地(dì)产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的(de)进程，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不(bù)支(zhī)撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因(yīn)而行业(yè)高增的(de)时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个(gè)股，在(zài)纳(nà)入(rù)统(tǒng)计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们(men)分(fēn)别是(shì)上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量明(míng)显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基(jī)本(běn)面来看，上实发(fā)展的主营业务(wù)为房地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看(kàn)，各(gè)类机(jī)构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季(jì)度的收入利(lì)润规(guī)模(mó)大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)则是(shì)公(gōng)司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持(chí)续驻足(zú)。从(cóng)第一季度(dù)十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看，知名(míng)私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也是连续第三(sān)个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海(hǎi)区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首(shǒu)季(jì)新杀(shā)入(rù)十大流通(tōng)股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企趁(chèn)机获取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会(huì)依然存(cún)在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是(shì)央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存(cún)的(de)优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好的(de)不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有(yǒu)中特估(gū)，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调(diào)，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可(kě)以创(chuàng)造(zào)持(chí)续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内(nèi)部将(jiāng)出(chū)现(xiàn)分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口等国(guó)资背(bèi)景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是(shì)较(jiào)大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从(cóng)而在(zài)2023年(nián)一季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个(gè)别(bié)城市四(sì)月(yuè)环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确(què)定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及其上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只有极为(wèi)少数的(de)、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的(de)企业，会(huì)伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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