近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对(duì)此(cǐ)表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外(wài)尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基(jī)金份额(é)二级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市(shì)场因素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红(hóng)预(yù)期则(zé)更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材(cái)料和信息(xī)披(pī)露文(wén)件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份额持(chí)有人实(shí)际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对(duì)于投资债(zhài)券相对高的(de)收(shōu)益(yì)性，在有效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)的(de)主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引投资者(zhě)参(cān)与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力(lì)的(de)改善(shàn)有一定(dìng)的(de)滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金(jīn)额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是(shì)对(duì)分红前后基(jī)金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投(tóu)资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益(yì)的(de)影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红前提(tí)是本金之上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派(pài)”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是(shì)变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和(hé)产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要(yào)包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产(chǎn)增值(zhí)的(de)收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产(chǎn)的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而形(xíng)成(chéng)区别(bié)。特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基(jī)于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对于剩余菠萝蜜不熟剥开后还能再放熟吗，菠萝蜜不熟剥开后还能再放熟吗期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也(yě)有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含(hán)了(le)投资(zī)本(běn)金，在(zài)不进(jìn)行(xíng)扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分派(pài)进度(dù)逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地(dì)出(chū)让(ràng)金等追加投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资(zī)产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资(zī)者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和(hé)评(píng)估(gū)项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生(shēng)的现金净(jìng)流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实(shí)质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现在(zài)相对股债市(shì)场独立的(de)资(zī)产配置功能，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营权类的(de)资产可以更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也(yě)显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前(qi菠萝蜜不熟剥开后还能再放熟吗，菠萝蜜不熟剥开后还能再放熟吗án)市场接连回(huí)调，建议投资者关(guān)注有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明(míng)书均(jūn)会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年的(de)可供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场(chǎng)的(de)实(shí)际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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