近两年(nián)火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含(hán)了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募郑州是哪个省的城市，郑州是哪个省的城市啊(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期(qī)分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格(gé)受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及(jí)市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资(zī)人(rén)通过基金募集材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场价(jià)格变(biàn)化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的(de)现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现(xiàn)了(le)这类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利(lì)息(xī)回报(bào)，而(ér)是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不(bù)达(dá)预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)价(jià)格。”李华(huá)平(píng)称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因(yīn)素的(de)影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券(quàn)回归(guī)的(de)过(guò)程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经济活力的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额(é)根据单(dān)位基金(jīn)份额(é)的(de)分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金(jīn)份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期投资(zī)的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航(háng)基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归(guī)还(hái)

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了(le)解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前(qián)提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分(fēn)派”金额(é)误认(rèn)为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投(tóu)资(zī)者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和产权类两大资(zī)产类型，持(chí)有产权(quán)类产品的收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的(de)收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了(le)利润分配和(hé)本(běn)金的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因(yīn)底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者在(zài)选择(zé)公(gōng)募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的(de)二级市(shì)场价格和(hé)分红(hóng)有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也认为，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能(néng)产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的分配(pèi)理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩郑州是哪个省的城市，郑州是哪个省的城市啊募的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目的土(tǔ)地或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的(de)指标有两个：一是(shì)年报中披(pī)露(lù)的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的(de)资产可以更多关(guān)注内部收益(郑州是哪个省的城市，郑州是哪个省的城市啊yì)率的高低，对产权类的(de)资(zī)产(chǎn)更(gèng)多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加(jiā)此(cǐ)前市(shì)场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关(guān)注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分(fēn)红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额(é)与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结(jié)合经济(jì)及市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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