万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇(qí)妙(miào)地被拍卖(mài)，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(k2100是平年还是闰年，2100是平年还是闰年最佳答案ě)能(néng)没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务(wù)人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故(gù)事(shì)，但(dàn)实际上(shàng)，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达的拍卖页(yè)面上又注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房(fáng)子(zi)根(gēn)本没有网签，也没有房产证！2100是平年还是闰年，2100是平年还是闰年最佳答案

　　第一财经的报(bào)道(dào)证(zhèng)实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网签、没(méi)办(bàn)房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都(dōu)是北京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法院提出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联(lián)合(hé)起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或(huò)办(bàn)理房产(chǎn)证，并承(chéng)担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者(zhě)权利保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明确了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋(wū)并已支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押(yā)权(quán)以及其他债权(quán)的，人(rén)民法院(yuàn)应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了(le)部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一(yī)审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前(qián)已实(shí)际支付(fù)剩余价款的(de)，可以适(shì)用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国信(xìn)达申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任公(gōng)司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相较其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既(jì)没(méi)有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了(le)北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以(yǐ)神(shén)秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是当时有名的(de)融(róng)创(chuàng)观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市(shì)场(chǎng)、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如果北(běi)京(jīng)国安的(de)估值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)拿(ná)下(xià)北京国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么(me)又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出(chū)质记录(lù)。质(zhì)权(quán)人包括海金商(shāng)业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权(quán)交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北(běi)京(jīng)国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的(de)经(jīng)营状况却持(chí)续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确定义务(wù)，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安(ān)，目(mù)前幸免于难(nán)。不(bù)过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安，又(yòu)如何能独善其身？

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