近两年火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比(bǐ)例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和(hé)本(běn)金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来(lái)源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的(de)经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金(jīn)募集材料(liào)和信息披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持有(yǒu)人实际获得的(de)现金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的(de)固定利息(xī)回报(bào)，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资(zī)品类，为资(zī)产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达(dá)预期，一定程(chéng)度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市场价格(gé)的(de)主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位(wèi)基金(jīn)份额(é)的分红金额进行计算。除(chú)权操(cāo)作(zuò)是(shì)对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化(huà)的(de)修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金(jīn)分红(hóng)前(qián)后均可以获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人(rén)士(shì)也称(chēng)。

　　特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士(shì)还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界(jiè)定(dìng)为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例(lì)是变动的(de)，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分红差异很大，大(dà)多数(shù)普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后基金价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金分红及夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处(jí)资夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处产增值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经营(yíng)类产品的收(shōu)益主要来(lái)自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益(yì)。普(pǔ)通投资(zī)者在选择(zé)投资(zī)标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的(de)分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派(pài)金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的(de)情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到(dào)期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类(lèi)似(shì)永续经营的(de)假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察(chá)和评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是(shì)年(nián)报中披(pī)露的(de)经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区别。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基于(yú)企业(yè)本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的(de)资产配(pèi)置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的(de)短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议投资者关(guān)注(zhù)有基(jī)本面(miàn)支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额(é)预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集材料(liào)中披露(lù)预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际(jì)环(huán)境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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