5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(晓丹小仙女身高 晓丹是什么世界冠军zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持(chí)房(fáng)地产公司市值(zhí)在(zài)股票(piào)资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年来的首次(cì)回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发(fā)股份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公(gōng)募(mù)基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块(kuài)排(pái)名最(zuì)高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房(fáng)地(dì)产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业(yè)销售(shòu)旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产(chǎn)已(yǐ)经进入(rù)大分(fēn)化(huà)时(shí)代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射(shè)到(dào)二级(jí)市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什(shén)么投资机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是(shì)人(rén)均(jūn)住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的(de)房价，因而行业高增的时代(dài)已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过(guò)去(qù)了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个(gè)股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区(qū)域性(xìng)标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的(de)股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好(hǎo)排(pái)名(míng)前五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期(qī)归来(lái)后日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个(gè)交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开发(fā)与经(jīng)营。公司(sī)的(de)主要产品(pǐn)及服(fú)务(wù)为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各(gè)类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该公司(sī)后(hòu)疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第(dì)一(yī)季度十大流(liú)通股股东来(lái)看，知名(míng)私(sī)募高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依(yī)然在(zài)前十中，这(zhè)也是(shì)连续第三(sān)个季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安(ān)地(dì)产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第(dì)九位，此外联(lián)袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从(cóng)拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地(dì)供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的(de)融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的(de)开发资(zī)源和(hé)良(liáng)好的不动(dòng)产资(zī)产运(yùn)营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高(gāo)质量发(fā)展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化(huà)，要关(guān)注(zhù)将受益(yì)于(yú)行业集(jí)中度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳理发现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为(wèi)过(guò)去(qù)两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较(jià晓丹小仙女身高 晓丹是什么世界冠军o)大。投资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而(ér)在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过程(chéng)中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极(jí)个别城(chéng)市四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状况、晓丹小仙女身高 晓丹是什么世界冠军收入情况，以及(jí)市(shì)场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市(shì)场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度增(zēng)长不确定(dìng)性(xìng)的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及(jí)其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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