导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续(xù)低景气，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数(shù)据显示(shì)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国(guó)房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住(zhù)建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样不意(yì)味着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足(zú)流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总人口的近三(sān)成都是(shì)流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在大(dà)城市(shì)租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续(xù)，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市(shì)的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这是过(guò)去二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)当下房地(dì)产大分化时(shí)代(dài)已至，大分化时代下(xià)地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂(guà)牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到(dào)底(dǐ)是供(gōng)给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们(men)测算(suàn)出(chū)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何(hé)发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全(quán)国(guó)近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计(jì)算的(de)城(chéng)镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味(wèi)着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素(sù)密(mì)切相(xiāng)关(guān)。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数(shù)据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得到(dào)城(chéng)镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dà龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思o)底有多(duō)少，目(mù)前缺(quē)乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房(fáng)地产套数(shù)，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化比例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会(huì)在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本(běn)的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造(zào)成(chéng)人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动(dòng)人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人(rén)口的租(zū)赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给(gěi)住(zhù)户的生活带来(lái)了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于(yú)均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均水平的(de)一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积(jī)为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多(duō)，新(xīn)户(hù)购(gòu)房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来(lái)的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的(de)占比势必会进(jìn)一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少(shǎo)有物(wù)业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生(shēng)活的(de)环境(jìng)，背(bèi)后(hòu)的改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人(rén)口普查(chá)数据(jù)调查的(de)是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实(shí)际值可(kě)能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预期。

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