导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)是(shì)否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇(zhèn)存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人(rén)口普查调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披(pī)露(lù)的(de)近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括大(dà)量(liàng)城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素(sù)密切相关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直(zhí)接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅市场供需(xū)并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁(lìn)和置业需(xū)求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三(sān)成都是流动人(rén)口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍(réng)有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化(huà)仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也翻译，仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也议论文日益(yì)明显，区域经(jīng)济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁(qiān)入(rù)城市(shì)的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国(guó)家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上涨基(jī)石。那(nà)么当下(xià)房地产大分化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同(tóng)能级(jí)城市之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不(bù)同品(pǐn)质(zhì)住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是(shì)供给(gěi)过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们测(cè)算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前(qián)的(de)房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来(lái)房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直观(guān)判断(duàn)站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害(hài)综(zōng)合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还包括了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布(bù)了中国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是(shì)以家(jiā)庭为(wèi)单(dān)位购(gòu)买(mǎi)成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的测(cè)算思(sī)路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民(mín)住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革(gé)始于(yú)1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均住(zhù)宅套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅(zhái)总存(cún)量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能(néng)够得(dé)到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据(jù)，大致测算得到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计(jì)销售套(tào)数(shù)里的期(qī)房销售，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需(xū)要(yào)进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁(lìn)廉(lián)租房与(yǔ)其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并(bìng)不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市(shì)场的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和(hé)省际(jì)流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口(kǒu)在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一(yī)套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大(dà)的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的(de)老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的(de)需(xū)求(qiú)驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民(mín)带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发(fā)展带(dài)来(lái)的新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈(quān)中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来新(xīn)的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间(jiān)新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其(qí)他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村(cūn)和(hé)旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基(jī)础设(shè)施配套差(chà)、没有或(huò)少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望提(tí)高(gāo)生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧存(cún)在(zài)不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低(dī)，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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