文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和城乡建设(shè)工作(zuò)会(huì)议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对(duì)购房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一(yī)定(dìng)能实(shí)现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一(yī)般(bān)为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于(yú)落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前世界不(bù)少国(guó)家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部房款，而(ér)是(shì)根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在(zài)完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)进(jìn)入存量时代(dài)，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重(zhòng)组(zǔ)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与财(cái)税(shuì)改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过(guò)长期(qī)系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的(de)专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出(chū)租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造(zào)商(shāng)的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资(zī)金需(xū)放入(rù)律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设(shè)的(de)信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行(xíng)的(de)责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展工(gōng)业化(huà)的进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的(de)是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度(dù)不再适(shì)用(yòng)于(yú)当时的(de)国情。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一(yī)步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化(huà)的(de)住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济(jì)下的福利(lì)分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一(yī)个(gè)项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币(bì)化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大(dà)作用(yòng)推动了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国(guó)内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设(shè)中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建(jiàn)成(chéng)，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发(fā)商而(ér)言(yán)，预(yù)售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼周期(qī)，同(tóng)时增(zēng)加(jiā)市场商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成(chéng)为中国内地(dì)商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售(shòu)面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行(xíng)业(yè)的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多(duō)年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发(fā)展，房地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡(gòng)献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉动的(de)投资占全社会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资(zī)占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大(dà)于(yú)美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当(dāng)前(qián)的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单(dān)方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关(guān)系(xì)，如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合(hé)同向开(kāi)发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和(hé)按(àn)揭(jiē)合(hé)同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还(hái)款能力(lì)或(huò)短期不能(néng)还(hái)款等(děng)，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了(le)？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了开发企业(yè)预售商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于(yú)有(yǒu)关(guān)的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地(dì)产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度(dù)所需(xū)。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的(de)资(zī)金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方(fāng)验收合格(gé)压在玻璃窗边c，在窗户边c并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款。二是开发(fā)商(shāng)为(wèi)购(gòu)房(fáng)者(zhě)提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且(qiě)不(bù)承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据(jù)工程进度向开发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银(yín)行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何原因不(bù)能(néng)购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和(hé)土地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完(wán)工(gōng)，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设(shè)计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般(bān)会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日(rì)本(běn)期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定(dìng)价(jià)并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋(wū)供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么(me)是(shì)定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保证金证明(míng)书交付给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他(tā)预(yù)先支付的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发(fā)压在玻璃窗边c，在窗户边c商(shāng)需(xū)向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才(cái)开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房(fáng)款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡(pō)开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合(hé)同以及订(dìng)金(jīn)返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一(yī)般为合同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的(de)项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前(qián)房地产到(dào)了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定(dìng)金环(huán)节(jié)，建立开(kāi)发(fā)商违约后定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋重大(dà)延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直(zhí)接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是(shì)大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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