饱(bǎo)受争议的二(èr)手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得(dé)到(dào)监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局(jú)联合发布(bù)了关于规范房(fáng)地产经纪服(fú)务的意见。意见提及，近年(nián)来，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优势收取过高(gāo)费用、未明(míng)码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人(rén)负担、侵害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两部门从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)、严格(gé)实行(xíng)明码标价等(děng)十(shí)方面，提出了(le)意见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二(èr)线(xiàn)城市二(èr)手房交易(yì)占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上海为例，二(èr)手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房(fáng)地(dì)产调控重心逐(zhú)渐从开(kāi)发(fā)商过渡到(dào)中(zhōng)介(jiè)公司(sī)。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住房政策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对(duì)居民来(lái)说(shuō)属于金额不低的大宗交易(yì)，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易(yì)周(zhōu)期较(jiào)长，具有非(fēi)常强的专业性，居民(mín)往往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介(jiè)利用信息不对(duì)称等问题，将非(fēi)必要(yào)的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且(qiě)这些服(fú)务事(shì)项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中(zhōng)存(cún)在(zài)的“乱象(xiàng)”，李(偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗lǐ)宇嘉指出(chū)，对包括经纪服(fú)务(wù)在内的相关市场交易行(xíng)为(wèi)及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产市(shì)场管理和调(diào)控的(de)主题。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来(lái)对房地产经(jīng)纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务费(fèi)的问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来相(xiāng)关部门主要监(jiān)管的重点，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中介交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市(shì)，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价(jià)值不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京(jīng)某(mǒu)房地产经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费上，两(liǎng)部门在(zài)此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构要合理(lǐ)降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的(de)原则实行分(fēn)档定价偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗。引导由交(jiāo)易双方共同承担经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大(dà)伟(wěi)介(jiè)绍(shào)，目前房地产经纪(jì)服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下(xià)发的《关(guān)于房地产中介服务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号文），其中第六(liù)条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样的(de)规(guī)定(dìng)：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可在规定(dìng)的收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二(èr)手(shǒu)房中(zhōng)介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放权”的精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪(jì)服(fú)务收费多少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在(zài)实(shí)际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确(què)具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标(biāo)准进行(xíng)明码标价即(jí)可。而房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)机(jī)构(gòu)在具(jù)体收取过(guò)程中，会结合房屋(wū)价值及工资(zī)标准，综合计算出合适(shì)的(de)中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客(kè)户端等场所或(huò)渠道(dào)，公示服(fú)务(wù)项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基本服(fú)务和延伸服(fú)务(wù)，应当分别明确服务(wù)项目和收费标(biāo)准。房地产经纪(jì)机构收费前(qián)应(yīng)当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列明收费(fèi)标准、收费金额(é)，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的(de)房地产经纪(jì)机构(gòu)，住(zhù)房和城乡建(jiàn)设部门将会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等综合措施进行(xíng)重(zhòng)点监管。市场监管部门(mén)会同有关部门依法查处(chù)不按规(guī)定明码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费等违反价(jià)格和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规(guī)的行为。对房地产经纪(jì)机(jī)构相关违法违规信息，市场(chǎng)监(jiān)管部门要依法(fǎ)依(yī)规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价(jià)格(gé)越高(gāo)、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费(fèi)有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励(lì)按(àn)照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)，合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用，主(zhǔ)要(yào)还是规范(fàn)行业，打击收(shōu)费过高的经纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不(bù)同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在合理范围内，加上(shàng)经纪服(fú)务费用(yòng)对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的(de)意(yì)见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定其中的细(xì)则(zé)，还(hái)需(xū)要看各城市落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务(wù)领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由(yóu)上下(xià)家各支付一(yī)半(bàn)的中介费(fèi)，但在(zài)一些热点城市(shì)的二手房交(jiāo)易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由购(gòu)房(fáng)者来承(chéng)担(dān)。即使一(yī)些(xiē)房东愿意承担中介(jiè)费，这(zhè)部(bù)分(fēn)费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的(de)情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公司将其视为向购房(fáng)者单边(biān)收(shōu)费的(de)行为。部分(fēn)中介公司可能会利用(yòng)其(qí)支配地(dì)位，在(zài)原先(xiān)经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东(dōng)收取费用，而这部(bù)分费(fèi)用，房(fáng)东往(wǎng)往会将(jiāng)其转再(zài)次转嫁给购(gòu)房者，这实(shí)际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易(yì)中操作的透(tòu)明(míng)度，也有利于房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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