5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据(jù)显示(shì)，以南方(fāng)和(hé)华夏(xià)的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金(jīn)对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司市值(zhí)在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前(qián)五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一(yī)季(jì)报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处(chù)首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上(shàng)看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二(èr)级市场投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什(shén)么投(tóu)资机会的(de)。但在这几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的(de)上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的年(nián)销售面(miàn)积很(hěn)难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的(de)更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研(yán)究员(yuán)吕功(gōng)绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无(wú)论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险(xiǎn)问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时(shí)，行业(yè)的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机(jī)会(huì)，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该股的(de)基(jī)本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有对(duì)其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的(de)上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一(yī)方面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数(shù)字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度(dù)十大流通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度(dù)他(tā)有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一(yī)支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则(zé)是(shì)主要(yào)布局在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交出的厦门有几个区，厦门有几个区分别叫什么也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大(dà)流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低(dī)成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力(lì)度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基(jī)本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资成(chéng)本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前(qián)中特(tè)估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地(dì)产行业(yè)的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存(cún)的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于(yú)民(mín)营地产公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民(mín)企来说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的(de)话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个(gè)方面(miàn)是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过(guò)去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复(fù)但仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一(yī)些不(bù)确(què)定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了(le)杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市四月环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济(jì)状况、收入情况，以及市(shì)场的去库(kù)存压(yā)力、企业(yè)的资(zī)金(jīn)面(miàn)压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的(de)要(yào)慢很多，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候(hòu)，在(zài)房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的(de厦门有几个区，厦门有几个区分别叫什么)弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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