万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再(zài)次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中(zhōng)国信达(dá)追(zhuī)债(zhài)，中国信达(dá)为了收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这(zhè)些房子早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们(men)的(de)姿势(shì)都那(nà)么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没(méi)你(nǐ)想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是(shì)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限(xiàn)公司北京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的故(gù)事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的(de)背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主基本(běn)都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没(méi)准还(hái)是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异(yì)议申请，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人(rén)民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权(quán)的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部(bù)分(fēn)价款的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那(nà)么这笔不(bù)良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信(xìn)托(tuō)踩(cǎi)雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退出了(le)赫华(huá)恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公(gōng)司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高(gāo)的国(guó)民知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被(bèi)誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是(shì)一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是(shì)每(měi)平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看(kàn)出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过(guò)这些(xiē)对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的(de)背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购(gòu)北京国安。防碍哪个字错了，防碍哪个字错了并改正trong>

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷(fēn)开(kāi)始了多(duō)元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最(zuì)终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的(de)目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为(wèi)国安的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国(guó)安的(de)估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份质(zhì)押(yā)陆(lù)续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股(gǔ)权出(chū)质记(jì)录(lù)。质(zhì)权人包括海金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托(tuō)、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质(z防碍哪个字错了，防碍哪个字错了并改正hì)押手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务(wù)，上述(shù)被(bèi)执行人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不(bù)过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独(dú)善其身？