易居研究院研究总监(jiān)严跃进(jìn)认(rèn)为，本(běn)次政策大概率为(wèi)真，更多体现(xiàn)为银(yín)行贷款等(děng)领域(yù)按(àn)照新(xīn)的规则进行，但不会出台正式(shì)文件。

　　有时(shí)候，有些事情，是不用(yòng)发文(wén)件的。毕竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深(shēn)圳楼(lóu)市二(èr)手(shǒu)房(fáng)指导(dǎo)价横空(kōng)出世。当(dāng)时，深圳一口气公布了全市(shì)3595个小(xiǎo)区的参(cān)考价，很多南山、福田(tián)、宝安中(zhōng)心区(qū)的高价盘，直接按照(zhào)当时的(de)市场价(jià)打了5折、6折来(lái)“指导”，银行只能(néng)按照指(zhǐ)导(dǎo)价来计算首付、发放贷(dài)款(kuǎn)。

　　当时大家还不觉(jué)得厉(lì)害，但经历了这两年的痛苦，才深知为啥(shá)叫做——“核(hé)弹级”。

　　举个例子，市(shì)场价(jià)1000万的房(fáng)子，如果不“指(zhǐ)导”，可以首付3成即300万；如果指导(dǎo)价打七折(zhé)即700万，那么首付3成(chéng)210万，加上需要全(quán)款(kuǎn)支付的部分(fēn)，实(shí)际首付(fù)去到了510万，相(xiāng)当于首付(fù)5成了（多给210万(wàn)首(shǒu)付）。这直接让大批量买家，失(shī)去(qù)了购(gòu)房能力(lì)，相当于强势“降杠杆”。

　　自深圳推行二手房(fáng)参考价以(yǐ)后，东莞、宁波、成都、三亚、西安、合肥、广州等10多个城(chéng)市陆续跟进(jìn)。事实也确实(shí)证(zhèng)明(míng)了，这条政策(cè)的“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根据安居客(kè)的统(tǒng)计，实施二手(shǒu)房指导(dǎo)价的10个城市，有8个挂(guà)牌价降了。

　　2022年(nián)受(shòu)到疫情的影(yǐng)响，二手房更是惨不忍睹。以2022年(nián)12月数据为例，全国70个大中城市(shì)房价只有6个同比上涨，其他(tā)的(de)泥沙俱(jù)下。

　　2

　　深圳，有人付出了沉重代价

　　据深(shēn)圳乐有家研究中心数据(jù)显示：成交量上，二手房指导价出台当年，深(shēn)圳二手住宅成(chéng)交量(liàng)同比下(xià)滑57％。2022年继续(xù)腰斩，成交量同(tóng)比下滑47％，全(quán)年(nián)成交量仅2.2万(wàn)套，创近二十年最低记录，相较2020市场高峰缩水近(jìn)八成。

　　价(jià)格方(fāng)面，与(yǔ)二(èr)手房(fáng)指(zhǐ)导价(jià)发布(bù)当月相(xiāng)比，如今二手房挂牌价低于及接近参考价的房源占比大幅增加(jiā)。2023年一(yī)季度，深圳(zhèn)各区二手(shǒu)房成交(jiāo)TOP10小区(qū)中，过半成交价低(dī)于(yú)参考价。

　　只有真实经历其(qí)中的人，才能(néng)深切的感知其威力。

　　深圳房(fáng)东，斩仓的新闻不绝于(yú)耳。

　　据说一位码农三年(nián)前高(gāo)杠杆买了2套华(huá)润(rùn)城，月供12万，最终(zhōng)亏损(sǔn)1000万破产(chǎn)。据(jù)媒(méi)体(tǐ)推测(cè)，如果案例(lì)属实，买(mǎi)家的实际购房成本(běn)高达20万/平，目(mù)前价(jià)格(gé)跌至14万/平，叠加这三(sān)年的(de)房贷和持有成本(běn)，差(chà)不多亏损超千万(wàn)。

　　深圳一大批人这(zhè)两年感受到了太(tài)多“心(xīn)酸”。二(èr)手房(fáng)成交量(liàng)创下多(duō)年新低，学区房(fáng)神话不再，房产(chǎn)中介的日子难过，投资(zī)客挥泪斩仓....

　　在稳(wěn)楼市的基调下，2022年以来，实(shí)施了二手房指导价的城市陆(lù)陆续续低调(diào)退出，目前(qián)只有(yǒu)深圳还是最(zuì)后的“堡垒”。

　　3

　　“风向(xiàng)标”意义明显

　　最(zuì)近一线(xiàn)城市(shì)也不端着了。

　　近日，北京在(zài)房山(shān)区试点多子(zi)女家(jiā)庭和职住平(píng)衡家庭(tíng)购房(fáng)支持政策。上(shàng)海也考虑予以多(duō)孩家庭在新房计分制(zhì)度政策上的支持。

　　从最(zuì)新公布(bù)的3月份70个大中城市商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)价格变动情况来看，广州、深圳的新房、二手(shǒu)房价(jià)格(gé)仍然是同(tóng)比去年依(yī)然是(shì)下降的(de)。

　　北京、上(shàng)海已经同(tóng)比增长了，其他二线城(chéng)市如(rú)杭州、成(chéng)都、南京、合肥等城市价格(gé)都是同比上(shàng)涨的(de)。

　　广州(zhōu)、深圳能不急吗(ma)？

　　事实(shí)上，上面(miàn)可能(néng)更急。3月份，两(liǎng)部门联六加一等于几是什么梗，抖音六加一是什么意思合(hé)发文，全(quán)面推动(dòng)二手房“带押过户”全(quán)国实施，这是(shì)一条(tiáo)被广泛好评的新政。对于激活二(èr)手房交易(yì)，具有定(dìng)海神针般的作用。

　　住建部部长倪虹近日更(gèng)是指出：建筑(zhù)业(yè)、房地产(chǎn)企业要发(fā)挥(huī)国(guó)民(mín)经济“顶梁柱”“压舱(cāng)石”作用。回归到常识，从字面理(lǐ)解一下这两个(gè)词，意思(sī)就是——顶梁柱如果不行了，上面不就塌(tā)了嘛？压舱石如果压不住(zhù)，小船不就翻了？

　　也许，今年扶持楼市(shì)的(de)政(zhèng)策，还有一(yī)大波正(zhèng)在路上(shàng)...

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