饱受争议的(de)二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合(hé)发布(bù)了关于(yú)规范房(fáng)地(dì)产经纪服务的(de)意见。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪(jì)机构存在利(lì)用房源客源(yuán)优势收取(qǔ)过(guò)高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信(xìn)息等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两部门(mén)从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟(wěi)称，随(suí)着(zhe)城市发(fā)展，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市二手房交易(yì)占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交(jiāo)比例(lì)超(chāo)过(guò)80％，大(dà)量二手房(fáng)成交(jiāo)依赖中介居(jū)间成交，房地产调(diào)控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住房政策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居(jū)民(mín)来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交易(yì)成本较高、交易(yì)周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居(jū)民往(wǎng)往(wǎng中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子)通过中介来完成。但很多中介利用(yòng)信(xìn)息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资(zī)、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外的(de)负担，而且这些服(fú)务事(shì)项(xiàng)并未(wèi)明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括(kuò)经纪(jì)服务(wù)在(zài)内的(de)相(xiāng)关市场交易行为及其主体进(jìn)行规范和(hé)秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市场管理(lǐ)和调控的主题(tí)。“当下，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意(yì)义更大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问题(tí)成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务(wù)行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地产经(jīng)纪服务费的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认为，未(wèi)来(lái)相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对(duì)房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手房屋交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，部(bù)分价值(zhí)不菲的(de)房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的(de)中介(jiè)费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地产经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两部门在(zài)此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)。引导由交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前(qián)房地(dì)产经(jīng)纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年(nián)国(guó)家计委建设(shè)部下发的(de)《关(guān)于(yú)房(fáng)地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根(gēn)据(jù)这样的(de)规定：“少(shǎo)数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各方协商同意(yì)，可在规定(dìng)的收费标准(zhǔn)基础上适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅(fú)度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北京二手(shǒu)房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神(shén)，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个(gè)政府定(dìng)价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各中介机构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当(dāng)前并未明确具体的(de)中介费率，中介机构仅需在(zài)服务(wù)过(guò)程中对收(shōu)费标(biāo)准进行明码(mǎ)标价即可。而房地(中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子dì)产(chǎn)经纪服务机构(gòu)在具体收(shōu)取过程(chéng)中，会(huì)结合房屋(wū)价值(zhí)及(jí)工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算出(chū)合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门(mén)店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容(róng)和(hé)收费标准，不得(dé)混合(hé)标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产经纪(jì)机构提(tí)供(gōng)的基本服务和延(yán)伸(shēn)服务(wù)，应(yīng)当(dāng)分别明确服务项目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向交易当(dāng)事人出具收费(fèi)清(qīng)单，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额(é)，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收(shōu)费(fèi)明显高于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门(mén)将会同市场监管等部门采取约谈(tán)等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门会同(tóng)有(yǒu)关(guān)部门依(yī)法(fǎ)查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格(gé)和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构相关(guān)违法违规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依(yī)规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅(zhái)的(de)中介费(fèi)有望(wàng)大幅(fú)降低(dī)？

　　中原地产华南区(qū)总裁(cái)兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，合理(lǐ)降(jiàng)低(dī)住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过高(gāo)的经纪(jì)机构，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来(lái)收费就不同，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费(fèi)用(yòng)对(duì)市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如何具体认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还(hái)需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服(fú)务领域的(de)调(diào)整改善、规范化，有利于(yú)行业健康(kāng)发展。同时，由(yóu)于二手房很多(duō)房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子抵押、不同税费等都可(kě)能对交易(yì)产(chǎn)生影响，这对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中，原本应该由上(shàng)下(xià)家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热(rè)点城市的二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情(qíng)形(xíng)，因部分(fēn)购房者(zhě)处于弱(ruò)势地位，从(cóng)而会出现中介费及税费(fèi)均由购房者来承担。即(jí)使一些房东(dōng)愿意承担中(zhōng)介费，这(zhè)部(bù)分费用也可能(néng)通(tōng)过转嫁(jià)的方式，在房价中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单(dān)边收费的行为。部分中介(jiè)公司可能会(huì)利用其支配地位(wèi)，在原(yuán)先经纪(jì)服务收费的基(jī)础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往会将其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购房者，这(zhè)实(shí)际上相当(dāng)于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出(chū)严禁(jìn)操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透明度，也有利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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