万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将(jiāng)中(zhōng)赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业主的(de成都高新区属于哪个行政区划，成都高新区是哪个行政区)维权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们(men)的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

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　　富(fù)人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称(chēng)中国信达(dá)北(běi)分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币(bì)，其(qí)中债(zhài)权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债(zhài)的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都(dōu)是卖(mài)出去(qù)了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的(de)业主基本都(dōu)是北(běi)京的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫(hè)集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确(què)实已经支付(fù)价(jià)款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的(de)，没准还是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未(wèi)办(bàn)理(lǐ)过(guò)户手(shǒu)续的(de)，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以(yǐ)向法院提(tí)出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责(zé)任(rèn)。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人(rén)民法院关于商品(pǐn)房消费(fèi)者权利保护问题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的方式明确(què)了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的(de)购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余(yú)价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追(zhuī)溯(sù)到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退(tuì)出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国(guó)信(xìn)达资产管(guǎ成都高新区属于哪个行政区划，成都高新区是哪个行政区n)理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没(méi)有很大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国(guó)民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个(gè)传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫(hè)集(jí)团进入北京的第一(yī)个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型(xíng)知名(míng)房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了(le)北(běi)京万柳地(dì)块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神(shén)秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论(lùn)是一(yī)块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的(de)灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在(zài)北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不(bù)少(shǎo)知名(míng)人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖(mài)北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书确定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商(shāng)到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及(jí)其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅国安(ān)的经营状况没有得(dé)到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国(guó)安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难(nán)。不(bù)过(guò)在(zài)实控人都成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其(qí)身？

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