饱受争(zhēng)议的(de)二手房(fáng)交易中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发布了(le)关于规范房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构(gòu)存在利用(yòng)房(fáng)源客源优势(shì)收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个人信息等问题(tí)，加(jiā)重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合(hé)法权益(yì)。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两部门从(cóng)加强从业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明(míng)确经(jīng)纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明(míng)码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析(xī)师张大伟(wěi)称，随着(zhe)城市发展，一(yī)二线城市(shì)二手房交易(yì)占比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京(jīng)、上海为例(lì)，二手房(fáng)占市场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大(dà)量二(èr)手(shǒu)房(fáng)成(chéng)交依赖中介居(jū)间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策(cè)研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居(jū)民来说属于金额(é)不低的大(dà)宗(zōng)交(jiāo)易，由于(yú)二手房交易成本较(jiào)高、交易周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过(guò)中介来(lái)完成(chéng)。但(dàn)很(hěn)多中介利用信息不对称(chēng)等问(wèn)题，将(jiāng)非(fēi)必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造(zào)成额外的负担，而且这些服(fú)务事(shì)项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服(fú)务在内的相(xiāng)关市场交易行(xíng)为及其(qí)主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的主题(tí)。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历(lì)来对房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业(yè)关注最多的一(yī)个话题(tí)，便是房地产经纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将(jiāng)是对(duì)房地(dì)产经纪(jì)服务收(shōu)费及(jí)中(zhōng)介交易进行规范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以北京某房地产经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费上，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构要合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标(biāo)准的(de)最(zuì)早(zǎo)依(yī)据(jù)是(shì)1995年(nián)国家计委建设部下发的《关于房地产中介服(fú)务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房(fáng)屋(wū)买卖代理(lǐ)收费，按成交价(jià)格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目前北京(jīng)市执行的2014年(nián)更(gèng)新后的(de)收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易(yì)各方协商(shāng)同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的(de)精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪(jì)服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实(shí)际收取费用(yòng)过程中，相关监(jiān)管(guǎn)部门当前并未明确具体(tǐ)的(de)中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标(biāo)准进行明(míng)码标价即可(kě)。而房地产经纪服(fú)务机(jī)构在具体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结合房屋价(jià)值及工(gōng)资标准，综(zōng)合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于(yú)明码标价问题(tí)，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应当在(zài)经营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务项(xiàng)目(mù)、服务内容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确(què)服务项(xiàng)目(mù)和(hé)收费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易(yì)当(dāng)事(shì)人出(chū)具收费(fèi)清单(dān)，列(liè)明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于(yú)市场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住(zhù)房和城乡建设部门(mén)将(jiāng)会同市(shì)场监(jiān)管等部门(mén)采取(qǔ)约谈等(děng)综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监(jiān)管部门会(huì)同(tóng)有关部门依法查处(chù)不按规定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对(duì)房(fáng)地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳(nà)入国家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实行分档定(dìng)价(jià)，是否(fǒu)意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规(guī)范行业(yè)，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但(dàn)对市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费就不(bù)同，各家收费普遍(biàn)在合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于(yú)当前两部门提(tí)出的(de)意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来(lái)如(rú)何具体认定其中的(de)细则，还需要看各城市(shì)落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健(jiàn)康发展。同(tóng)时(shí)，由于二手房很(hěn)多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同(tóng)税费等都可(kě)能(néng)对交易产生影响，这(zhè)对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业的专(zhuān)业(yè)性提出(chū)更(gèng)高的要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究(jiū)院研究(jiū)总监陆骑麟指出(chū)，在(zài)二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些热(r央音展演比赛金奖比例 央音展演总展演是国家级的吗è)点城(chéng)市(shì)的(de)二手(shǒu)房交易过程(chéng)中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者(zhě)处于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由购(gòu)房(fáng)者来承担。即使(shǐ)一些(xiē)房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费(fèi)用(yòng)也可能通过转嫁(jià)的方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家(jiā)，市场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公(gōng)司将(jiāng)其视(shì)为向购房者单边(biān)收费的(de)行为。部分中介公司可能(néng)会利用(yòng)其支配地位(wèi)，在(zài)原先(xiān)经纪(jì)服务收费(fèi)的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部(bù)分(fēn)费用(yòng)，房东(d央音展演比赛金奖比例 央音展演总展演是国家级的吗ōng)往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际上相当于变相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有(yǒu)利于提高(gāo)交易中操(cāo)作的透明度，也(yě)有利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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