“现在(zài)的房地产(chǎn)很难再出现像(xiàng)过(guò)去十年的系(xì)统(tǒng)性行情。”思睿集(jí)团合伙人、首(shǒu)席(xí)经济学家洪灏向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，房地产行业分(fēn)化的愈加明显，让(ràng)机构和(hé)投资者的关注度从板块(kuài)向单个标的转移(yí)。上海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊(hào)扬向《红(hóng)周刊(kān)》指出，从行(xíng)业来看，无论是业绩，还是估值(zhí)，房地产都已经双杀(shā)到了(le)最底部(bù)，而且是反复(fù)地杀(shā)到(dào)了底部，再往下的空间(jiān)已经不(bù)大(dà)了。

　　三道红线等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　成挖掘个股阿尔法重要参考(kǎo)

　　那(nà)么如何寻找房(fáng)地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房地产赛道中进行选择(zé)，需(xū)要非常小心，避免选了(le)半(bàn)天，标的公(gōng)司(sī)出现爆雷的情况。除此之外(wài)，洪灏指出，需要满足以下三个(gè)基(jī)准：有大的国资(zī)背(bèi)景的、杠杆率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他(tā)还表示，如果(guǒ)关注一下今年房地产的开发资金(jīn)来(lái)源，可(kě)以发现(xiàn)，其实银(yín)行的信贷倾向是不太愿意(yì)给房企(qǐ)贷(dài)款的，房企的主要资金(jīn)来源(yuán)来自新盘的销售。但今年(nián)新房的销(xiāo)售情况相较一般。再关注一下，哪些房企能(néng)从(cóng)银行拿到钱，其实主(zhǔ)要还是那些有国企背景的房(fáng)企，民营房企相对比较(jiào)困难，所(suǒ)以整个行业出现了一个很明显的分化(huà)，无论是在销售(shòu)，还(hái)是(shì)融(róng)资等各个方(fāng)面都非常明显(xiǎn)。现在有国(guó)资(zī)背景的房(fáng)企在资本市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现相对较好，但没有国资背景的(de)民营房企(qǐ)股价大(dà)多表现很一(yī)般。

　　陈昊(hào)扬则向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示，在房地产行业内，我们(men)的(de)逻辑是，“寻找最后的(de)赢家”。而具体到如何(hé)挖掘，我们会特别重视(shì)企业的成(chéng)本优(yōu)势，更(gèng)具体一点(diǎn)，就(jiù)是(shì)它的净借贷水(shuǐ)平（净负债率(lǜ)）是(shì)不(bù)是行业(yè)内(nèi)的最(zuì)低(dī)水平；利润率是不(bù)是行业内最高的；融资成本(běn)是否是(shì)行业内最(zuì)低的；建安成本是否也是业内(nèi)最低的；这些都是我们看重的(de)一(yī)家房企的综合成本。

　　需(xū)要注意的是(shì)，能(néng)够同时满足上(shàng)述条(tiáo)件的房(fáng)企并不多。即(jí)便是在国央企中，仍有部分房企出现了“三道红线(xiàn)”的“踩线(xiàn)”情况(kuàng)，且有逐渐恶化(huà)的趋(qū)势。以A股(gǔ)为例，《红周刊(kān)》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地产(chǎn)、西藏城(chéng)投(tóu)、中交(jiāo)地产、中(zhōng)国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城(chéng)建(jiàn)发展(zhǎn)、京投发(fā)展、光明地产(chǎn)、云南城投、首开股份、珠江股份、城投(tóu)控股(gǔ)等国央企房企也踩了“三(sān)道(dào)红(hóng)线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆辙(zhé)猫踩奶是认主人了吗，猫咪频繁踩奶是在暗示什么rong>

　　不难看(kàn)出(chū)，即(jí)便是有着较(jiào)稳(wěn)健(jiàn)特色的国央企房企，其财务(wù)指(zhǐ)标称(chēng)得上完全健康(kāng)的仍是少数。而更加值得注意(yì)的是，在2022年，不少国(guó)企，甚(shèn)至(zhì)地方国企(qǐ)开始大举扩张。而这无疑又(yòu)进(jìn)一(yī)步考验着国央(yāng)企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速度的张(zhāng)弛有度尤为(wèi)重(zhòng)要(yào)，节奏把握准确，有(yǒu)助于房(fáng)企储备优质“弹药”；但过于乐观的预判未来市场，以(yǐ)及过于激进(jìn)的扩张拿地节(jié)奏也(yě)有可能让(ràng)房企重蹈此前(qián)的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以其配置(zhì)的一家房企进行举(jǔ)例(lì)，它从(cóng)2018年开始到2021年(nián)，连(lián)续4年的净借贷比例都(dōu)维持在33％左(zuǒ)右(yòu)，完(wán)全没(méi)有增加杠杆比(bǐ)例。而(ér)到(dào)2022年，这家房企明显感觉(jué)到(dào)机会来了，其(qí)开始在一(yī)线(xiàn)城市进行大举拿(ná)地(dì)，净负债率也由此前的(de)33％左右水准提高到(dào)45％左(zuǒ)右，涨(zhǎng)了接近三分之一。与(yǔ)此同时(shí)，该(gāi)房企新购入地块也实现了快(kuài)速(sù)的(de)开(kāi)盘利(lì)用(yòng)猫踩奶是认主人了吗，猫咪频繁踩奶是在暗示什么率，预计今年会(huì)有(yǒu)更(gèng)多的楼盘入(rù)市(shì)。像这类企业就符(fú)合(hé)“最(zuì)后(hòu)的(de)赢家”的特点。一方面，在(zài)于它本(běn)身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中(zhōng)一半在一(yī)线城市，另外一半也主要集(jí)中在强二线和二线城市；另一方面，它的(de)扩(kuò)张是有(yǒu)节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提(tí)醒道，与之相反，有些(xiē)房企的扩张速度让人感(gǎn)觉又回到了2016年、2017年，或者(zhě)说看到了2016年～2020年期间(jiān)扩张的民营企(qǐ)业的影子。虽然说(shuō)，见到机会时(shí)要出手，但出手的章(zhāng)法仍要(yào)小心，如果负债率扩张(zhāng)得太快(kuài)，但未来的(de)两(liǎng)年市(shì)场没有想(xiǎng)象得那么(me)好，可能会重蹈(dǎo)覆辙(zhé)。

　　那么(me)如(rú)何来(lái)衡量一家房企(qǐ)的扩张速度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示(shì)，主要还是看(kàn)房企的净负债率水平，在(zài)我看来，这个比例(lì)如果超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看(kàn)出，这一(yī)标准要比“三道红(hóng)线(xiàn)”对房企(qǐ)的净负债率要求(qiú)不得高于100％要(yào)更加严格。陈昊扬(yáng)解释，当前房地产行(xíng)业(yè)的复苏速度(dù)并没有那么快，所以要规避公司(sī)净负债率提高(gāo)到(dào)一(yī)个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿地较积(jī)极的房企梳(shū)理发现，中(zhōng)交地(dì)产、中国金茂(mào)、华发(fā)股份、越秀地产、绿城中(zhōng)国、保利发展等房企2022年净(jìng)负债率都在60％之(zhī)上。其中(zhōng)，中交地产净负债率持(chí)续(xù)居高不下，在(zài)2020年至(zhì)2022年期间(jiān)，依(yī)次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比(bǐ)的是(shì)，华润置地、中国海外发展、万(wàn)科A、滨江集团(tuán)、招(zhāo)商(shāng)蛇口、龙湖集团等房企在践行较积极(jí)的拿地策略的(de)同(tóng)时，也较(jiào)好地控制了(le)公(gōng)司(sī)的扩张(zhāng)速度(dù)与(yǔ)净负债(zhài)率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江集团等个(gè)别民营房企(qǐ)

　　或具备“最后赢家”的黑马(mǎ)特(tè)质

　　陈(chén)昊扬指出，实(shí)际(jì)上，他(tā)们(men)是以同一筛选(xuǎn)标准(zhǔn)来看国央(yāng)企与民(mín)营房(fáng)企，但在各维度的实际表(biǎo)现上，国央企确实(shí)会(huì)更(gèng)胜一筹(chóu)。如(rú)国央企的融资(zī)成本更(gèng)低，融资渠道也(yě)更(gèng)顺畅，能够做(zuò)到想融就融，这样，国央企自(zì)然(rán)而(ér)然就具(jù)有天然优势(shì)。

　　虽然对比民营房企，机构更加(jiā)看好国央企，但这也(yě)并不意味(wèi)着，民(mín)营企业(yè)中(zhōng)就没(méi)有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红(hóng)周刊》梳(shū)理(lǐ)发现，仍有少数民营(yíng)房企(qǐ)同样受到机构的(de)青睐(lài)。比如，根据2023年一(yī)季报，滨江(jiāng)集团的十大流通股东中(zhōng)新进了“中国(guó)工商银(yín)行股份(fèn)有限公司－景顺长城中国回(huí)报(bào)灵(líng)活(huó)配(pèi)置混合(hé)型证券(quàn)投(tóu)资基金”“全国社保基(jī)金(jīn)一一六组合”等。

　　除(chú)此之外，自(zì)2021年开(kāi)始，百(bǎi)亿(yì)私募珠海阿巴(bā)马(mǎ)资产管(guǎn)理有限公(gōng)司(sī)就长期(qī)持有滨(bīn)江集(jí)团(tuán)。根据一季(jì)报，该资产公司的几只产品(pǐn)合计持有滨江集团9543万股(gǔ)，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团(tuán)的受青睐，和(hé)其自身的基本面表(biǎo)现(xiàn)存在一定(dìng)关系。2020年以来(lái)的近三年时间，房(fáng)地产市(shì)场整体在走(zǒu)“下坡(pō)路(lù)”，但作(zuò)为杭州本土房(fáng)企(qǐ)的(de)滨江集(jí)团(tuán)仍是表现出较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨江集团在业绩表现(xiàn)、销售规模、新增土储、股价表现(xiàn)等多维度(dù)都表现了较强的增(zēng)长势(shì)头。

　　业(yè)绩方面(miàn)，2020年～2022年期(qī)间，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)扣(kòu)非归母净利(lì)润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发布的2023年一季报，今年一季(jì)度，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团更是(shì)实现了扣非归母(mǔ)净利润5.41亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保(bǎo)持自身(shēn)业绩的持续增长，和(hé)滨(bīn)江集团扎根杭州的战略(lüè)布局关系密切(qiè)。根据(jù)2022年年报，滨(bīn)江集团有近七(qī)成(chéng)营(yíng)收来自(zì)杭州地区，而在2021年(nián)，杭州地区的(de)营(yíng)收(shōu)比重只占到(dào)近六成。近三年持续稳居杭(háng)州(zhōu)房企销售(shòu)排名第一。

　　与此(cǐ)同时(shí)，滨江集团(tuán)在杭州的(de)土储(chǔ)补充同样(yàng)较为积极，根据诸葛(gé)找房(fáng)、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同(tóng)样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集团在杭州的较突(tū)出表现，也让滨江集团的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房(fáng)企排名已(yǐ)冲(chōng)进前(qián)十，根据中指数据，2023年(nián)前4月(yuè)，滨江集(jí)团实现销售额607.3亿元(yuán)，位(wèi)列房企第(dì)九位(wèi)。

　　值(zhí)得注意的是，2020年至今(jīn)，滨江集团股价翻了超(chāo)一倍以上，而近期，滨(bīn)江(jiāng)集团更是迎来多(duō)家机构的(de)集中调(diào)研。滨江集团发布公告表(biǎo)示，公司于5月(yuè)10日接受了信达证券、金鹰基金、建信养老(lǎo)、新华养老等18家机构(gòu)调研。

　　产业链布(bù)局重点移至存量赛道

　　机构在下游家(jiā)纺(fǎng)、家居(jū)、物业觅α

　　实际上(shàng)房地(dì)产(chǎn)开发只是房地产(chǎn)产业链上的中游环节(jié)，其上游主要为钢铁、水泥(ní)、建材(cái)、玻纤等材料供应商(shāng)，而下游应用行业(yè)主要包括中介服务(wù)、家用(yòng)电器、物业管理(lǐ)、家(jiā)居用(yòng)品(pǐn)。综合《红周刊(kān)》的采(cǎi)访，房地产开发环节与上游(yóu)材料(liào)端息息相(xiāng)关(guān)，新盘开工不足导致上游不被看好，机构寻觅个股阿尔法的(de)思路渐渐移(yí)至下游。“中国(guó)房地产行业(yè)在进入(rù)存量(liàng)房(fáng)时(shí)代，所(suǒ)以对地产(chǎn)产业链(liàn)，尤其是偏消(xiāo)费属性(xìng)的家装家(jiā)居领域，我们相对(duì)看好，因为居民(mín)保有的住房规(guī)模越来越大，随着时间(jiān)的增(zēng)加(jiā)，内(nèi)装(zhuāng)更(gèng)新的(de)需求也会越来越(yuè)多。美国过去的数据(jù)充分(fēn)说明了这一点，在新房销(xiāo)售见顶之后，家具(jù)消费(fèi)的增长却一直(zhí)都很好。对于地产产业链，我(wǒ)们相对看好(hǎo)和内装(zhuāng)相关的行业，例如消费建材、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下(xià)游细分(fēn)中相关赛(sài)道龙头年内表(biǎo)现的统计(jì)，目(mù)前暂居前两位的都(dōu)是来自家纺赛道的公司，它们分(fēn)别是富安娜和水(shuǐ)星(xīng)家(jiā)纺，特别是(shì)前者在月(yuè)线(xiàn)连收七根阳线的基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜(nà)主要从事纺织家居(jū)、睡眠家居、生(shēng)活类(lèi)产品的研发、设计(jì)、生产(chǎn)及销(xiāo)售(shòu)，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报告显示，报(bào)告期内，富安娜实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入(rù)约(yuē)6.2亿元(yuán)，同(tóng)比减少7.57％；不过(guò)实现(xiàn)归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利润约1.11亿元，同(tóng)比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流(liú)通股股东(dōng)来看，能够发现该股早(zǎo)已成为(wèi)基(jī)金重仓股的天下，彼时包括公(gōng)募的中欧价值发(fā)现(xiàn)、中(zhōng)欧潜(qián)力(lì)价(jià)值、工银瑞(ruì)信灵(líng)动价值、宝盈(yíng)新价值和私募的(de)明河2016，都在其中出(chū)现，占(zhàn)据了半(bàn)壁(bì)江山。需要强调的(de)是，中(zhōng)欧的两只基金都是价值派基(jī)金经理(lǐ)曹名长在管(guǎn)的(de)产品，首(shǒu)季其(qí)同(tóng)时重仓的房地产产业链(liàn)股票还有金地集团(tuán)和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾(céng)经(jīng)风光一(yī)时的(de)家居板(bǎn)块也因(yīn)疫(yì)情(qíng)、消费复苏进(jìn)程缓慢等多因(yīn)素一度沉(chén)寂，不过好(hǎo)在(zài)困境反转露出(chū)曙光，家(jiā)居板块中年内(nèi)表现最好的是志邦(bāng)家(jiā)居。同一(yī)时间段(duàn)，该股年内上涨已(yǐ)经超过(guò)23％，从业绩来看，无论是营收还是(shì)归母净(jìng)利润(rùn)，公司都实现了同比双升。

　　从公司的十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)，《红周刊(kān)》发(fā)现广发(fā)基金经理罗洋慧眼独具，一(yī)季(jì)报中(zhōng)他管(guǎn)理的广发策略(lüè)优选和广发安宏回报均(jūn)增加了持股，而这两只产品(pǐn)也成(chéng)为(wèi)志邦家居十大流通股(gǔ)股东中仅有的两只公募。有意思的是，他似乎对于(yú)定制家居类标的情有独钟，在(zài)另一家赛道公(gōng)司金牌橱柜中，他(tā)管理的全(quán)部三(sān)只产(chǎn)品均登榜(bǎng)十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)，其(qí)也(yě)成为他的独门重仓股(gǔ)。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下游(yóu)的(de)物业股也越来越被(bèi)机构(gòu)所青睐，不过(guò)这类标的大(dà)多在香港上市(shì)，如何选(xuǎn)择(zé)成为(wèi)难题(tí)。对(duì)此，前述上海公募基金(jīn)经理举(jǔ)例分(fēn)析：“物(wù)业(yè)服务不是一个高毛利(lì)的行(xíng)业，挣钱很辛(xīn猫踩奶是认主人了吗，猫咪频繁踩奶是在暗示什么)苦，我(wǒ)选(xuǎn)公司(sī)还是希望挣的是市场化应该(gāi)挣的(de)钱，以我曾经(jīng)买的(de)绿城服务为例，它在中高(gāo)端楼盘占比是(shì)比较高的，每年(nián)到(dào)期(qī)的(de)合同(tóng)里提(tí)价成功(gōng)率(lǜ)在30％～40％。它能做(zuò)到滚动的大部分项目到期之(zhī)后，经过两三轮(lún)合同(tóng)周(zhōu)期还能做到产品提价。”

　　“行(xíng)业里(lǐ)真正能做到产品提价的公司(sī)很(hěn)少，因为物业公司很容(róng)易一(yī)开(kāi)始是挣钱的，后面因为保(bǎo)安(ān)这些(xiē)固定人员成(chéng)本的年度(dù)增长，不过服(fú)务(wù)没有(yǒu)特别好，客户没有那么满(mǎn)意，能做到提(tí)价难度(dù)是非常(cháng)大的。但是该公司能在业内做到到期之(zhī)后提价率比较高(gāo)，这跟它的定位和比较好的服务(wù)是(shì)有(yǒu)关系的。”他进一步(bù)强调。