5月以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的(de)机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时(shí挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信)有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一(yī)季(jì)报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地(dì)产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公(gōng)募(mù)所持(chí)有(yǒu)的房(fáng)地(dì)产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升(shēng)，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于(yú)房地产的(de)投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在(zài)于几只房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均(jūn)有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其(qí)传导(dǎo)到(dào)二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时(shí)代，一二(èr)线(xiàn)城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什(shén)么投资(zī)机会的(de)。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业(yè)也出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很(hěn)难(nán)再(zài)出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的(de)政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额(é)，以及(jí)过(guò)快上行的房价(jià)，因而(ér)行业(yè)高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的(de)需(xū)求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的(de)公司(sī)就能够(gòu)通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不(bù)代表(biǎo)没有投(tóu)资机会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机(jī)构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该(gāi)股的(de)基本面来(lái)看(kàn)，上实发展(zhǎn)的(de)主营业(yè)务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地(dì)房(fáng)企，其第(dì)一(yī)季度的收入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后疫(yì)情时(shí)代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头(tóu)向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足(zú)。从第(dì)一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的(de)两只(zhǐ)产品依(yī)然在(zài)前十中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一(yī)季报(bào)交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基(jī)首季新杀入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名(míng)第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多(duō)（券(quàn)商测算(suàn)对应(yīng)潜在(zài)毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用(yòng)问题或(huò)者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地(dì)产(chǎn)行业的(de)结构性(xìng)机会依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低(dī)的(de)融(róng)资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多(duō)担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造(zào)持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要(yào)关(guān)注(zhù)将受益于(yú)行业(yè)集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的(de)话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅(fù)鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核(hé)心城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地(dì)产的复(fù)苏过(guò)程中，还(hái)面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等(děng)极个(gè)别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月(yuè)的(de)市场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了(le)半年报冲业绩(jì)出(chū)现市(shì)场的短期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其(qí)上下游产业链的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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