5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构(gòu)对(duì)于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产公(gōng)司(sī)市(shì)值在股票资产中的(de)占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同(tóng)步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四(sì)线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业(yè)夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音轻松收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去(qù)不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似(shì)的(de)行业(yè)也出现了(le)一些机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化(huà)。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未来(lái)行业的夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过(guò)程中(zhōng)，综(zōng)合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以(yǐ)来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名(míng)第(dì)一的(de)上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地(dì)产租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对(duì)其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募(mù)的上银基(jī)金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度(dù)的收(shōu)入利润规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原(yuán)因，一(yī)方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除(c夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音hú)去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在(zài)深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交(jiāo)出的(de)也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)行(xíng)列(liè)。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中(zhōng)证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券(quàn)商(shāng)测(cè)算对应潜(qián)在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的(de)结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低(dī)的融资成本(běn)，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好的不动(dòng)产资(zī)产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地(dì)资(zī)源债权债务关系等问题，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中，央国(guó)企相较于民(mín)企来说估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻(luó)辑(jí)在于集(jí)中度提升后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企(qǐ)业(yè)自(zì)身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的话，或(huò)许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察国企央企在三个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首先是(shì)融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销售份额(é)持续提升，再次(cì)是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的(de)业绩(jì)出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去(qù)两(liǎng)三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推(tuī)动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确(què)定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四(sì)月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表(biǎo)现(xiàn)较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压(yā)力(lì)、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能会(huì)出(chū)现，到六(liù)月(yuè)份房(fáng)企为了(le)半(bàn)年报冲(chōng)业(yè)绩(jì)出现(xiàn)市(shì)场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很(hěn)多，我们(men)要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极(jí)为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心(xīn)地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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