饱受争议的(de)二手(shǒu)房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于规范房地产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存在利用房源(yuán)客源优势收取过高费用、未明码标(biāo)山药粉多少钱一斤，铁棍山药粉多少钱一斤价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客户(hù)个人(rén)信息等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称(chēng)，随(suí)着城(chéng)市(shì)发(fā)展，一二线(xiàn)城市二(èr)手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例(lì)，二手(shǒu)房占(zhàn)市场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖(lài)中(zhōng)介居间成(chéng)交(jiāo)，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发商(shāng)过渡到中介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院住房(fáng)政(zhèng)策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买(mǎi)房对居(jū)民来(lái)说属(shǔ)于金(jīn)额(é)不低的大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本(běn)较高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非常强的(de)专(zhuān)业性，居民往往通过中(zhōng)介来(lái)完(wán)成。但很(hěn)多中介(jiè)利用信(xìn)息不(bù)对称等(děng)问题(tí)，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按(àn)揭费、担(dān)保费(fèi)等，对居民造成额外(wài)的负担，而且这些服务事(shì)项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪服务在内(nèi)的相关(guān)市场(chǎng)交(jiāo)易行(xíng)为及其主体进行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义(yì)更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市(shì)场中(zhōng)，历(lì)来对房地产经纪服务(wù)行业(yè)关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来(lái)相关部(bù)门主要监管的(de)重点，将是(shì)对房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费及中介交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在(zài)热(rè)点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋(wū)交(jiāo)易(yì)过(guò)程中，部分价值不(bù)菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低的(de)中介费。以北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费上，两部门在此(cǐ)次(cì)意(yì)见中提及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共同承担经山药粉多少钱一斤，铁棍山药粉多少钱一斤纪(jì)服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍(shào)，目前(qián)房地产经纪服务收(shōu)费标(biāo)准的(de)最早依据是1995年(nián)国家计委建设部下(xià)发(fā)的《关于(yú)房地产中(zhōng)介服务收费的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六(liù)条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按(àn)成(chéng)交价格(gé)总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北(běi)京市执行的(de)2014年更(gèng)新后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的(de)住宅买卖经(jīng)纪(jì)服务(wù)，经交(jiāo)易各方协(xié)商同意，可在规定(dìng)的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介机(jī)构在实际收取(qǔ)费用过(guò)程(chéng)中，相关(guān)监管(guǎn)部门当前并未明确具(jù)体的中介(jiè)费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对(duì)收费标准进行明码标价即可(kě)。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价(jià)值及工(gōng)资标准，综(zōng)合(hé)计算出合(hé)适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码标价(jià)问题，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内(nèi)容和(hé)收费(fèi)标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)提供的基本服务和延伸(shēn)服务(wù)，应(yīng)当(dāng)分别明确服务项目(mù)和收费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向交易当事人(rén)出具收费(fèi)清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人(rén)签字(zì)确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费明显高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合(hé)措(cuò)施(shī)进行重(zhòng)点监管。市场监管部门(mén)会同有关(guān)部门依(yī)法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违(wéi)反价格和反(fǎn)垄断(duàn)法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部门要依法依(yī)规(guī)纳入国家企业信用信(xìn)息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价(jià)，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南(nán)区(qū)总裁(cái)兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅本(běn)来(lái)收费就(jiù)不同，各(gè)家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费(fèi)用对(duì)市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)指出(chū)，由于当前(qián)两部(bù)门提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性(xìng)质，即(jí)只是纲领性(xìng)文件而非规定(dìng)，未(wèi)来(lái)如何具(jù)体(tǐ)认定(dìng)其中的(de)细则，还需要看各城市落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目(mù)前市(shì)场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房源在(zài)产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu山药粉多少钱一斤，铁棍山药粉多少钱一斤)可能对交易产生影响，这对(duì)房地(dì)产经纪服(fú)务行(xíng)业的专业性提出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客研(yán)究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖(mài)过(guò)程中，原本应该由上(shàng)下家(jiā)各支(zhī)付一半的(de)中(zhōng)介费(fèi)，但(dàn)在一些热点城市的(de)二手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现(xiàn)中介费及(jí)税(shuì)费均由购房(fáng)者来承担(dān)。即使一(yī)些房(fáng)东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的(de)方(fāng)式(shì)，在(zài)房(fáng)价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况，一(yī)些房产(chǎn)中介(jiè)公司将其视为向购房(fáng)者单边收(shōu)费(fèi)的行为。部分(fēn)中介公司可能会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费的(de)基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费(fèi)用，房东往往(wǎng)会将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当(dāng)于变相推(tuī)高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易(yì)中操(cāo)作的透明度，也有利(lì)于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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