近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)等(děng)指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应(yīng)了解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有期分红(hóng)收益(yì)，以及(jí)基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础设施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人(rén)通过基金(jīn)募集材料和信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施(shī)项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级(jí)市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作(zuò)为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际获得(dé)的现金(jīn)收益(yì)，对(duì)于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券投(tóu)资(zī)基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式(shì)分配(pèi)给投资者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的固定利息(xī)回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的(de)收(shōu)益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级(jí)市(shì)场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)snp眼霜在韩国是什么档次，韩国snp眼霜怎么样下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回归的(de)过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的(de)开(kāi)盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额(é)进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对(duì)分(fēn)红(hóng)前后基(jī)金份额净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均(jūn)可以(yǐ)获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金(jīn)归(guī)还(hái)snp眼霜在韩国是什么档次，韩国snp眼霜怎么样ong>

　　普通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权(quán)类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了(le)利润分配和本(běn)金的(de)归还，两(liǎng)者的(de)比率也是(shì)变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权(quán)到期后不(bù)再能(néng)产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的(de)分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备(bèi)更(gèng)高的(de)分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较低，也有足(zú)够年(nián)限收回本(běn)金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基(jī)金份额单价(jià)随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期(qī)限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设(shè)反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目(mù)底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披(pī)露(lù)的(de)经营活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基(jī)于企业(yè)本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也(yě)表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股(gǔ)债市(shì)场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经(jīng)营权类的(de)资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基(jī)本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的可供分配(pèi)金额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运营(yíng)业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也称。