OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如(rú)今，二级(jí)市(shì)场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始权(quán)益人相关(gu无锡市是几线城市ān)负责人也表(biǎo)示，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退租的(de)可(kě)能事项。由(yóu)于(yú)张润大(dà)厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)表示(shì)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT近(jìn)期市场波动(dòng)较大，但其(qí)实(shí)不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性(xìng)看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继(jì)续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅(fú)低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格(gé)有(yǒu)所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日(rì)二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上看，目前(qián)上市(shì)的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(无锡市是几线城市qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租(zū)率(lǜ)有(yǒu)所(suǒ)下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募(mù)的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导(dǎo)致二(èr)级(jí)市(shì)场价格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人(rén)士(shì)看(kàn)来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内(nèi)资金(jīn)有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市场价格(gé)下跌(diē)，风(fēng)险也得到一定释(shì)放，但是价格(gé)涨跌会(huì)受到基本面、情绪(xù)面等多重因素影(yǐng)响，不好判(pàn)断价格是(shì)不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外(wài)，还(hái)有(yǒu)一位业内(nèi)人(rén)士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不(bù)少产品年内二级市场跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品具(jù)备一定的投资价(jià)值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复(fù)苏的步伐，产业园区(qū)、物(wù)流类等REITs产品具备一(yī)定的投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园(yuán)区最终能顺利(lì)解决招商，平稳(wěn)过度对经营(yíng)现金流没有造成(chéng)大(dà)的影响，“事件性利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期(qī)本(běn)身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最(zuì)终还是(shì)落到(dào)租金收入受不受(shòu)影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库(kù)科(kē)技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一(yī)季报中披露的张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)出(chū)租率下(xià)降事项，一度二级(jí)市场价格(gé)出现回落(luò)。在随后召开的(de)业绩说明会(huì)中管(guǎn)理人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心(xīn)得到了一定提(tí)振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和(hé)线下(xià)的扩募说明会上，运营团(tuán)队表示了对张江光大园项(xiàng)目的(de)信心，预计签署意(yì)向书和合(hé)同谈(tán)判中的储备租户正(zhèng)常(cháng)转化(huà)后，项目(mù)出租率将得(dé)到回(huí)升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公(gōng)告引起了市场各方的(de)广(guǎng)泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间即(jí)奔赴现场进(jìn)行了沟通和核(hé)实工作，并同步启动了应(yīng)急预(yù)案(àn)，排摸(mō)储(chǔ)备(bèi)租户，积(jī)极应对(duì)哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大(dà)厦(shà)是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度(dù)重视(shì)，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户(hù)情况，相关(guān)负责人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工(gōng)智(zhì)能、航天产业(yè)、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化(huà)为实际(jì)租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书(shū)来尽快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租户(hù)。虽(suī)然收了三个月履约保(bǎo)证金(jīn)给了我(wǒ)们(men)一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责(zé)的(de)态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些(xiē)面积在(zài)短期内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)一季度末也有将(jiāng)近30％的(de)空置率，原始权(quán)益(yì)人有那么多储备(bèi)租(zū)户，之前的空置(zhì)率为何未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户退租正(zhèng)好发生在市场活(huó)跃度(dù)的短期低(dī)点，目前市场(chǎng)情况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看到出(chū)租率下滑(huá)情况没有得到(dào)及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的(de)资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租(zū)户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面(miàn)也(yě)有一(yī)些差异化，张润大(dà)厦(shà)多是两千多平的(de)大平层，楼的成(chéng)新度(dù)高一(yī)些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还(hái)有一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也(yě)会有诉求(qiú)，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老(lǎo)资产的管(guǎn)理人都变成(chéng)了一家，后续我们(men)在资(zī)源共享和联合(hé)营销方面能更加(jiā)充分发挥协同(tóng)效应(yīng)，相信(xìn)可以做得更好(hǎo)。”上述(shù)负责人补(bǔ)充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人(rén)表示，张江集团和张江(jiāng)高科(kē)目前在管资产(chǎn)约五百万方(fāng)，还(hái)有一些其(qí)他在(zài)开发(fā)的储备项目(mù)，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造(zào)张江园(yuán)区产(chǎn)业空间(jiān)资产上市(shì)平台目标的(de)坚实后盾和储备(bèi)资(zī)源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台和它(tā)未来的发(fā)展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是(shì)我们实现基(jī)金扩容(róng)的第(dì)一步，也是至(zhì)关(guān)重要的一(yī)步，眼下我们可能面临了(le)一些突发情(qíng)况需要解决，但(dàn)是这(zhè)和(hé)我(wǒ)们在张江科(kē)学(xué)城(chéng)这三(sān)十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排(pái)除(chú)万难，尽(jǐn)一(yī)切可能(néng)化解当前突发事件的所有(yǒu)负(fù)面(miàn)影(yǐng)响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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