“现在的房地产很难再出现像过去十年(nián)的系统性行(xíng)情(qíng)。”思(sī)睿(ruì)集(jí)团合伙人、首席经济(jì)学家洪灏向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》表示，房地产行业(yè)分化的(de)愈(yù)加(jiā)明显，让机构和投资(zī)者的关注度从(cóng)板块向单个标的转(zhuǎn)移(yí)。上海(hǎi)利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬向《红周刊(kān)》指出(chū)，从行(xíng)业来看，无论是业绩，还是(shì)估值，房地产都已经双杀(shā)到(dào)了最底(dǐ)部，而(ér)且是反复(fù)地(dì)杀(shā)到了底(dǐ)部，再往下的空间已经不(bù)大了。

　　三道红线等指标(biāo)

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔法重(zhòng)要(yào)参考

　　那么(me)如何寻找房地产个股的阿(ā)尔闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地产(chǎn)赛道中进行选择，需要非常小心，避免选了半天，标的公司出现爆(bào)雷(léi)的(de)情况。除此之外(wài)，洪灏(hào)指出，需要满足以下三(sān)个基准(zhǔn)：有大(dà)的国资背景的(de)、杠杆率较(jiào)低(dī)的、此前没有踩过红(hóng)线的(de)。

　　他(tā)还(hái)表示，如果关注一下(xià)今年房地产的(de)开发资金来源，可以(yǐ)发现(xiàn)，其实银行的信贷倾向是不太愿意给(gěi)房企贷(dài)款的，房(fáng)企的主要资金(jīn)来源来自新盘的销售。但今年新房的销售情(qíng)况相较(jiào)一般。再关注一(yī)下，哪些房企能从银行拿到钱，其(qí)实(shí)主要还(hái)是那些有(yǒu)国企(qǐ)背景的房企，民营房企相(xiāng)对比较困难，所以(yǐ)整个(gè)行业出现了一个很明(míng)显的分化(huà)，无论是在销(xiāo)售(shòu)，还是融资等(děng)各(gè)个方面都非常明显。现在有国资背景(jǐng)的房企(qǐ)在资本(běn)市(shì)场表现相对(duì)较好，但没有(yǒu)国资背景(jǐng)的民营房企股价(jià)大多表(biǎo)现很(hěn)一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊》表示(shì)，在房(fáng)地产行业内，我们的(de)逻(luó)辑是(shì)，“寻(xún)找(zhǎo)最后(hòu)的赢家”。而具体(tǐ)到(dào)如何挖(wā)掘，我们会特别重视企(qǐ)业的成本优势，更具体(tǐ)一点，就是它的净借贷水平（净(jìng)负债(zhài)率）是不是(shì)行业内的(de)最(zuì)低(dī)水平；利润率是不是行业内最高的(de)；融资(zī)成本是否是行(xíng)业内最低的；建安成本是否也是业内最低的；这些都是(shì)我们看重的一(yī)家房企的综合成本。

　　需要注(zhù)意的(de)是，能够同时满足上(shàng)述条件的房企并不多。即便是在国央企中，仍有部分房企出(chū)现了“三道红线”的“踩线”情况，且(qiě)有逐渐恶化的趋势(shì)。以(yǐ)A股为例，《红(hóng)周刊》根据Wind数据(jù)整理发现(xiàn)，截(jié)至2022年(nián)末，天房发(fā)展、陆家嘴、格力地产、西(xī)藏城投(tóu)、中交地产、中国武夷等国央企(qǐ)“三道红线”全踩。

　　除此之外(wài)，城建发展、京投发展、光明地产(chǎn)、云南(nán)城投、首(shǒu)开股份、珠(zhū)江股(gǔ)份、城投(tóu)控股等(děng)国(guó)央企(qǐ)房企也踩了(le)“三道红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年(nián)激(jī)进扩张房企

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看(kàn)出，即便是(shì)有着较稳健特色的国央企房(fáng)企，其财务指标称得上完全健康的仍是少数。而更加值得(dé)注意(yì)的(de)是，在2022年，不(bù)少国(guó)企，甚至(zhì)地方(fāng)国企开始大举(jǔ)扩(kuò)张。而这(zhè)无疑又进一步考(kǎo)验着国央(yāng)企的资金(jīn)链情况。

　　对房企而言，扩张(zhāng)速度(dù)的张弛有度尤(yóu)为重要，节(jié)奏把握准确，有(yǒu)助于房企(qǐ)储(chǔ)备优质“弹(dàn)药(yào)”；但过于乐观的预(yù)判未来市场，以及过于激进的扩张(zhāng)拿地(dì)节奏也有(yǒu)可(kě)能让房企重蹈此(cǐ)前的(de)高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的(de)一家房企进(jìn)行举例，它从(cóng)2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比例都维(wéi)持在33％左右，完(wán)全没(méi)有(yǒu)增(zēng)加(jiā)杠杆(gān)比例。而(ér)到2022年，这家(jiā)房企(qǐ)明显感觉到机会来了，其开始在一(yī)线城(chéng)市进行(xíng)大举拿地，净负债(zhài)率也由此(cǐ)前的(de)33％左右水准(zhǔn)提高到45％左右，涨了接(jiē)近三分之一。与此同时，该房企新购入(rù)地(dì)块(kuài)也实现了快速的(de)开盘利用率，预计今年会有更多的楼盘(pán)入市。像这类企(qǐ)业就符合“最后的赢家(jiā)”的(de)特点。一(yī)方面(miàn)，在于它本身储备(bèi)了很多弹药(yào)，去年(nián)拿(ná)地超1000亿元，且(qiě)其中一(yī)半(bàn)在一线城市(shì)，另外一半也主(zhǔ)要集中在强二线和(hé)二线城市(shì)；另一(yī)方面，它(tā)的扩张是有节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同样(yàng)提(tí)醒(xǐng)道，与之相(xiāng)反，有些房(fáng)企的(de)扩(kuò)张速度让人(rén)感觉又回到(dào)了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张(zhāng)的民营企业的影子。虽然说，见到机会(huì)时要出手(shǒu)，但(dàn)出手的章法仍要小(xiǎo)心，如(rú)果负债率(lǜ)扩张得太(tài)快，但未来的两年市场(chǎng)没有想(xiǎng)象得那(nà)么(me)好，可(kě)能会(huì)重蹈覆辙。

　　那(nà)么如何来(lái)衡量一家(jiā)房企的(de)扩张速度是否激进？陈(chén)昊扬向《红周刊》表示，主要还是看房企(qǐ)的净负债(zhài)率水平，在我看来，这个比例如果(guǒ)超(chāo)过(guò)60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看出(chū)，这一标准要比(bǐ)“三道红线”对房企的净负债率(lǜ)要求不得高于(yú)100％要更加严格。陈(chén)昊(hào)扬解释，当前(qián)房地(dì)产行(xíng)业的(de)复苏速(sù)度并没有那(nà)么快，所(suǒ)以要规避(bì)公司净负债率提高到一(yī)个比较(jiào)危险(xiǎn)的水平。

　　《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》对在2022年拿地(dì)较(jiào)积(jī)极的房(fáng)企梳(shū)理(lǐ)发现，中(zhōng)交地产、中(zhōng)国金茂、华发股(gǔ)份、越(yuè)秀地产、绿城(chéng)中国、保利发展等房企2022年净(jìng)负债率都(dōu)在60％之上。其中，中交地产净负债率(lǜ)持续居高不下(xià)，在2020年至2022年期(qī)间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比的是，华(huá)润置地、中国海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等(děng)房企在践(jiàn)行(xíng)较积极的拿地策略的同时，也(yě)较(jiào)好地控制了公司的扩(kuò)张速(sù)度与净负(fù)债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团等个(gè)别民营(yíng)房企

　　或(huò)具备“最后赢(yíng)家”的(de)黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是(shì)以(yǐ)同一筛选(xuǎn)标准来看国(guó)央(yāng)企与民营房企，但在各(gè)维度的(de)实(shí)际表现上，国(guó)央(yāng)企确(què)实会更胜一筹。如国央企的融资成本更(gèng)低(dī)闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短，融资渠道也更(gèng)顺畅，能够做到(dào)想融就融，这样，国央企自然而然就具(jù)有(yǒu)天然优势。

　　虽然对比民营房(fáng)企，机构更加看好国(guó)央企，但这也并不意味着，民营企业中就没有(yǒu)“黑马”的存在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现(xiàn)，仍(réng)有少数(shù)民营房企同(tóng)样(yàng)受(shòu)到机构的(de)青(qīng)睐。比如，根据2023年一(yī)季报，滨(bīn)江集(jí)团的(de)十大流(liú)通股东中新(xīn)进了“中国工商银(yín)行股份有限公司－景顺长城(chéng)中国回报(bào)灵(líng)活(huó)配置(zhì)混合型证券投资基金”“全(quán)国社保基金一一六组合”等。

　　除此之外(wài)，自2021年开始，百亿私(sī)募珠海阿巴马资产管理有限(xiàn)公司就长期持有滨江(jiāng)集团。根(gēn)据(jù)一季报，该(gāi)资产公司的几只产(chǎn)品合计(jì)持有滨江集团9543万股，约占流(liú)通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青睐，和其自(zì)身(shēn)的基本面表现存(cún)在一(yī)定关系。2020年以来的近三(sān)年时间，房地(dì)产市场整体在走“下坡路”，但作为杭州本(běn)土房企的滨江集团仍是(shì)表现(xiàn)出较强(qiáng)的(de)韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集(jí)团在业(yè)绩表现、销售规(guī)模、新增(zēng)土(tǔ)储、股价(jià)表现等多维度都(dōu)表现了较强的增长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期(qī)间，滨(bīn)江集团扣非归母净利润依次为(wèi)21.27亿(yì)元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实现同比增(zēng)长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布的2023年(nián)一(yī)季报，今年一季度，滨江(jiāng)集团更是实现了扣非归母(mǔ)净利润5.41亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在(zài)房地产(chǎn)“青铜(tóng)时代”仍能保持自身业(yè)绩(jì)的持续增长，和滨江集(jí)团(tuán)扎(zhā)根杭州的战略布局关系密(mì)切(qiè)。根据2022年年报，滨江集团有近七成营收来自杭州地(dì)区，而在2021年，杭州地区的营收(shōu)比重只占到近六成。近三年持(chí)续稳(wěn)居(jū)杭(háng)州房(fáng)企销售排名(míng)第一。

　　与(yǔ)此同时，滨(bīn)江集团在(zài)杭(háng)州的土储补充同样较(jiào)为积极，根据诸葛找(zhǎo)房、住在杭(háng)州网数据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿(ná)地(dì)金额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的(de)本土第(dì)一。

　　而滨江集团在杭州的较突(tū)出表现，也(yě)让滨江集团的房企排名迅速提(tí)升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲(chōng)进前十，根(gēn)据(jù)中指数据，2023年前(qián)4月，滨江(jiāng)集团实(shí)现(xiàn)销售额607.3亿元，位列房企(qǐ)第九(jiǔ)位。

　　值得注意的(de)是，2020年(nián)至今，滨江集团(tuán)股价翻了超一倍以上，而(ér)近期(qī)，滨江集(jí)团更是(shì)迎来多(duō)家机构的集中(zhōng)调研。滨江(jiāng)集(jí)团发布公告表示(shì)，公(gōng)司(sī)于5月10日接受了信达证券(quàn)、金鹰基(jī)金、建信养老、新(xīn)华养老(lǎo)等18家机构(gòu)调研。

　　产业链布局重点移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家居(jū)、物业觅α

　　实际上房地产开发只是房地产产业链上的(de)中游环节，其上游(yóu)主要为钢铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等材料供应商，而下游应(yīng)用(yòng)行业主要包括中介服务、家用电器、物业管理、家居用(yòng)品(pǐn)。综合《红(hóng)周刊》的采访，房地产开发环节与上游(yóu)材(cái)料端息息相关，新盘开工(gōng)不(bù)足导(dǎo)致上游不(bù)被看好(hǎo)，机(jī)构(gòu)寻觅个股阿尔(ěr)法(fǎ)的思路(lù)渐渐移(yí)至(zhì)下游(yóu)。“中(zhōng)国房地(dì)产行业(yè)在进(jìn)入存量房时代(dài)，所以对地产产业链，尤其是(shì)偏消费属(shǔ)性(xìng)的家装家居领域，我们(men)相对看好，因为居民保有的住房规模越(yuè)来越(yuè)大，随着(zhe)时间的增加，内装更新的需求(qiú)也会越来越多(duō)。美国过去的数据(jù)充分(fēn)说明了这一(yī)点，在新房销售见顶之后，家具消费的增长却一(yī)直都很(hěn)好(hǎo)。对于地产产业链，我们相对看好和内装相(xiāng)关的行(xíng)业，例如(rú)消费建材、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红(hóng)周刊》对(duì)下(xià)游(yóu)细分(fēn)中相关赛(sài)道龙(lóng)头年(nián)内表现的(de)统计，目前暂居前两(liǎng)位的(de)都是来自家纺赛道的(de)公司，它们分别是富安娜和水星(xīng)家纺(fǎng)，特(tè)别是前者在月线连(lián)收七根阳线的基(jī)础上，年内迄(qì)今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从(cóng)事纺织家居(jū)、睡眠家居(jū)、生活类产品的研发、设计、生产及销售，旗(qí)下拥(yōng)有(yǒu)原创“富安(ān)娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐(lè)”和“酷奇智”自有品牌(pái)。第一季(jì)度报告(gào)显示(shì)，报告期内，富安娜实(shí)现营(yíng)业(yè)收入约6.2亿元，同(tóng)比减(jiǎn)少7.57％；不过实现归(guī)属于上(shàng)市(shì)公(gōng)司股东的净利润(rùn)约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一(yī)季报的(de)十大流通股股东来看，能够(gòu)发现该股早(zǎo)已成为(wèi)基金重仓股的天下，彼时包(bāo)括公募的(de)中(zhōng)欧价值(zhí)发现(xiàn)、中欧(ōu)潜(qián)力价值、工银瑞信灵(líng)动价值、宝盈(yíng)新(xīn)价值和私募的明河2016，都在其(qí)中(zhōng)出现，占据(jù)了半壁江山。需要强(qiáng)调的是，中欧(ōu)的两只基金都是(shì)价值派基(jī)金经理曹名(míng)长(zhǎng)在管的产(chǎn)品，首(shǒu)季其同(tóng)时重仓的房地产产业链股票(piào)还(hái)有金地集团(tuán)和大亚圣(shèng)象。

　　对比而(ér)言，前几年曾(céng)经风光一时的家居板(bǎn)块也因疫(yì)情(qíng)、消费复苏(sū)进程缓(huǎn)慢(màn)等(děng)多因素一度(dù)沉寂，不(bù)过好在困境反转露出曙光(guāng)，家居板块中年内表(biǎo)现(xiàn)最好(hǎo)的是志(zhì)邦家(jiā)居。同一时间段，该股年内(nèi)上涨已经(jīng)超过23％，从业绩来看，无论(lùn)是(shì)营(yíng)收(shōu)还是归母净利(lì)润，公司都实现了同比(bǐ)双升。

　　从公司的十大流通股(gǔ)股东来看，《红周刊》发现(xiàn)广发基(jī)金(jīn)经理罗洋慧眼独(dú)具，一季(jì)报中他管理的广(guǎng)发策略优选和(hé)广(guǎng)发安宏回报均增加了持股，而这两只产品(pǐn)也成为志邦家居十大流通(tōng)股股东中仅有的两只公募。有(yǒu)意(yì)思的(de)是，他似乎(hū)对于定(dìng)制(zhì)家居类标的情有独钟，在另一(yī)家赛(sài)道公(gōng)司金(jīn)牌橱柜中，他管理的全部三(sān)只产品均登(dēng)榜十(shí)大流通股闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短股东，其也成为(wèi)他的(de)独(dú)门重仓股。

　　除去家居家(jiā)纺外，下(xià)游的物业股也越来越被(bèi)机构所青睐，不过这类标的大多在香港上市(shì)，如何选择成为难(nán)题。对(duì)此，前(qián)述(shù)上海公募(mù)基金经理举例分析：“物业服务不是一个高毛利的行(xíng)业(yè)，挣钱很辛苦，我选公司还是希(xī)望(wàng)挣的是市场化应该挣的钱，以我(wǒ)曾经买的绿城服务为例，它(tā)在中高端(duān)楼盘占比是比较高的(de)，每年到期的合同(tóng)里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动(dòng)的大部分项目到期之后，经过(guò)两三(sān)轮合同周期还能做到产品(pǐn)提价(jià)。”

　　“行业里真正能做到产品提价(jià)的(de)公司很少，因为物(wù)业(yè)公司很容易一开始是(shì)挣钱(qián)的，后(hòu)面因为保安(ān)这些固定人员(yuán)成本(běn)的年度增长，不过(guò)服务没(méi)有特别好，客户没有(yǒu)那么(me)满意，能做到提价(jià)难度是非常(cháng)大(dà)的。但是该公司能在业内做到到期之后(hòu)提价率(lǜ)比(bǐ)较高，这跟它(tā)的定位和比较(jiào)好的(de)服(fú)务是有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：连云港装饰公司,豪泽装饰 闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短