5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机(jī)构对于(yú)这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然(rán)布局(jú)。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国(guó)企央企获(huò)得增持，持(chí)仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的(de)首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的(de)是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的(de)是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四(sì)季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出(chū)百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机(jī)构(gòu)持仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地(dì)产已经进入(rù)大分化(huà)时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名(míng)的上(shàng)海公募(mù)基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快上行的(de)房(fáng)价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未(wèi)来(lái)行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回(huí)落时(shí)，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们(men)分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营业务为房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的(de)收入利润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一(yī)季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀(shā)入十大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较(jiào)五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗多（券商测(cè)算对(duì)应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机(jī)获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿(ná)地(dì)力(lì)度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额(é)）基(jī)本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资(zī)成本(běn)不(bù)断下滑(五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大(dà)好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会(huì)依然存在，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开(kāi)发(fā)资源和(hé)良好的不动产资(zī)产运(yùn)营能力(lì)的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地(dì)资(zī)源债权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对民营(yíng)房开企业的(de)资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的(de)过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特(tè)估的(de)角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估值相对(duì)较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造(zào)持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去(qù)持续观察国企央(yāng)企在三(sān)个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据(jù)房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份开始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别(bié)城(chéng)市四(sì)月环比(bǐ)三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的(de)市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市(shì)场的(de)去(qù)库(kù)存(cún)压力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月(yuè)份房(fáng)企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增(zēng)长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏(sū)速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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