导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市(shì)场黄金(jīn)二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查(chá)数据(jù)显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1同样不意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民(mín)户(hù)均1套(tào)房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套(tào)为商(shāng)品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实(shí)上(shàng)中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三(sān)成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生(shēng)了额外(wài)的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续(xù)，带来新户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明(míng)显，区域经济(jì)资(zī)源分配的(de)再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁(qiān)入(rù)城(chéng)市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步(bù)入(rù)大分化时(shí)代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代(dài)下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在(zài)住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能(néng)级城市(shì)之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我(wǒ)们(men)无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包(bāo)括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自(zì)建房等(děng)非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一(yī)是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就能够得到(dào)当前商(shāng)品住(zhù)宅总存(cún)量(liàng)。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们(men)就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国存(cún)量(liàng)房地产套数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数里的(de)期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算(suàn)出(chū)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因人(rén)口流(liú)动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流(liú)入地(dì)的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会(huì)占(zhàn)据(jù)两套房(fáng)，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源(yuán)紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　enjoy可数吗，joy可不可数alt="中国户均几(jǐ)套(tào)房(fáng)？| 民生·周君芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161808508.png">

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民(mín)带房(fáng)进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方(fāng)米，不(bù)及(jí)全国人均水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积低(dī)于(yú)15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积(jī)为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后(hòu)，中国(guó)的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来(lái)的(de)新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化日益(yì)明(míng)显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市(shì)流入(rù)enjoy可数吗，joy可不可数，区(qū)域(yù)经济资源分配(pèi)的(de)再(zài)集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人(rén)口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城(chéng)中村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济(jì)工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需(xū)冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间的(de)差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的(de)是人，并不(bù)是(shì)针对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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