文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建了(le)，不(bù)能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最(zuì)大保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次(cì)房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发(fā)展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商(shāng)在(zài)项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完(wán)首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)全部房(fáng)款，而(ér)是根据(jù)开发商工程进度在完(wán)全(quán)交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要(yào)严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期(qī)支付以及(jí)违约(yuē)处(chù)罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有(yǒu)一(yī)定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会(huì)，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是(shì)向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革(gé)方(fāng)案(àn)研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过长期(qī)系统(tǒng)的(de)专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资(zī)金(jīn)实(shí)力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国(guó)香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题(tí)。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民(mín)数量(liàng)有所(suǒ)增(zēng)加，开发(fā)商(shāng)资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的(de)订(dìng)金，采用类似(shì)租金的分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了(le)民(mín)众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售(shòu)模式成为当时中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的(de)责(zé)任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临(lín)住房(fáng)需求大和供给(gěi)量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使前期(qī)发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利(lì)分房制(zhì)度不再(zài)适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的(de)困(kùn)境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房地产市场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大(dà)力(lì)支(zhī)持国内(nèi)房(fáng)地(dì)产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设(shè)的(de)通(tōng)知(zhī)》文件，决(jué)定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的(de)住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济下的(de)福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期(qī)长的(de)两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商(shāng)而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销售的(de)最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金需求，也(yě)提高了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居(jū)到基(jī)本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路(lù)程(chéng)。改革(gé)开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面(miàn)积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而(ér)2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的(de)快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国(guó)企先行到民企来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国(guó)内地(dì)经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批(pī)发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直(zhí)接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的(de)负(fù)面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独(dú)立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银(yín)行获(huò)得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短期不能(néng)还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全(quán)由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者(zhě)的预(yù)售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多(duō)年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项(xiàng)目(mù)的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者(zhě)项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房(fáng)地(dì)产大(dà)开发(fā)时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的(de)资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资(zī)金循(xún)环高周转模(mó)式，但一定(dìng)程度上把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或(huò)按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售(shòu)商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第三方验收合格(gé)并(bìng)提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在(zài)房(fáng)屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开发(fā)商挪用资金(jīn)直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商施(shī)工进度(dù)。开发(fā)商在(zài)房屋(wū)交付时需(xū)取得由政府相关(guān)部门经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批(pī)后即可(kě)预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预(yù)约(yuē)公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于(yú)任(rèn)何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例(lì)因项目而(ér)异(yì)。一(yī)般来(lái)说，支(zhī)付节(jié)点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定(dìng)使用期(qī)限(xiàn)，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计(jì)了(le)两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能是(shì)当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容(róng)确(què)认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(y来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗ú)款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付(fù)款比例相对(duì)较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规(guī)定房屋(wū)必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的(de)检(jiǎn)验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期(qī)房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为(wèi)严格(gé)，资金(jīn)也由律师监管，在确(què)认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)转给(gěi)开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的(de)购房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或(huò)保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可(kě)向(xiàng)银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商有(yǒu)统一的(de)选购(gòu)权合同(tóng)以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签(qiān)订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例(lì)方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了(le)统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合(hé)同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依(yī)照(zhào)工(gōng)程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需求的(de)支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复(fù)工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，从(cóng)现在起，对(duì)还在(zài)正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独(dú)立(lì)于开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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