导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断(duàn)中(zhōng)国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查(chá)数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人(rén)均(jūn)一间房所能满(mǎn)足(zú)，它(tā)与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达(dá)国家还有很(hěn)大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们(men)根据(jù)商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着户(hù)户有房，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会(huì)大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人口的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户(hù)均一(yī)套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户(hù)购(gòu)房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现(xiàn)在不同能级(jí)城市(shì)之间，不(bù)同区(qū)域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是(shì)仍(réng)然存(cún)在(zài)不(bù)足？可(kě)惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数(shù)，回(huí)答当前(qián)的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然(rán)灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数(shù)据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇(zhèn)房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映出(chū)城(chéng)镇居(jū)民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为(wèi)单(dān)位购(gòu)买成套(tào)住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数(shù)据(jù)有两处(chù)可(kě)以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来(lái)源（人(rén)口普查(chá)数据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算(suàn)得(dé)到(dào)中国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇居民(mín)的住(zhù)宅(zhái)结(jié)构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他(tā)住(zhù)宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日(rì)本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成(chéng)房(fáng)价或(huò)房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租(zū)赁(lìn)一套房，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住(zhù)宅为(wèi)一(yī)居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一(yī)居(jū)室(shì)占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于美人刑是什么，古代刑法美人计是什么意思15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅(zhái)面(miàn)积(jī)为40平，即(jí)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户(hù)人口(kǒu)，所需要(yào)的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国(guó)城镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均(jūn)人(rén)口规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自(zì)然增(zēng)加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的(de)家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD美人刑是什么，古代刑法美人计是什么意思国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有(yǒu)着(zhe)密切正(zhèng)向联(lián)系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的(de)提高，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能(néng)级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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