饱受争(zhēng)议的二手房交易中(zhōng)介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场监管总局(jú)联合(hé)发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)存在利用房源客源优势(shì)收取(qǔ)过高费(fèi)用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户(hù)个人信息等问题，加重交易当事(shì)人(rén)负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门(mén)从加强从业(yè)主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服阴肖有哪几个生肖务收(shōu)费、严格实行明码(mǎ)标(biāo)价等十(shí)方面，提(tí)出了(le)意见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易(yì)占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市场成(chéng)交比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二手房(fáng)成交(jiāo)依(yī)赖中介居(jū)间(jiān)成交，房地产(chǎn)调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居(jū)民来说属于金额不低(dī)的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具(jù)有(yǒu)非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中介来完成(chéng)。但(dàn)很(hěn)多中介利用(yòng)信息不对称(chēng)等问题，将非必(bì)要的收(shōu)费(fèi)夹(jiā)带(dài)其中，如(rú)收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等(děng)，对居民(mín)造成额外的负担(dān)，而且这些服务事(shì)项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场交易过(guò)程中存(cún)在(zài)的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市场交易(yì)行为及其主体进(jìn)行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市(shì)场(chǎng)管理和调(diào)控的(de)主(zhǔ)题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作(zuò)的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经(jīng)纪服务行业关注最多的一(yī)个话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是(shì)对房地(dì)产经(jīng)纪服务收费(fèi)及(jí)中介(jiè)交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过(guò)程(chéng)中，部分(fēn)价值(zhí)不菲的房屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔金(jīn)额不(bù)低的中介费。以北京某房地产经纪服务机(jī)构(gòu)2.7％的(de)服务(wù)费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介费约(yuē)为27万。

　　在合理确(què)定经纪(jì)服务收费(fèi)上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构要(yào)合理降低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价(jià)。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下发的《关(guān阴肖有哪几个生肖)于房地产(chǎn)中介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房(fáng)屋买卖(mài)代(dài)理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更(gèng)新后的收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规(guī)定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当前北(běi)京二手房中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地(dì)产中介服务等(děng)57个政(zhèng)府定价，房地产经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)多(duō)少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相(xiāng)关监管部门当(dāng)前(qián)并(bìng)未明确具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在(zài)服务过程中对收费(fèi)标准进行明码标价即可(kě)。而房地(dì)产经纪服务机构在具(jù)体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合(hé)适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构应(yīng)当在(zài)经营(yíng)门店、网站、客(kè)户(hù)端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地(dì)产经纪机构提(tí)供的基本服务和(hé)延伸服务，应当(dāng)分别(bié)明确服务项目和(hé)收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)收费前应当(dāng)向交易当事人出(chū)具收费(fèi)清(qīng)单，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平(píng)均水平(píng)的房地产经(jī阴肖有哪几个生肖ng)纪机构，住(zhù)房(fáng)和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管等部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合措(cuò)施(shī)进行(xíng)重点监管。市(shì)场监(jiān)管部门会(huì)同有关部门依法查处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格(gé)和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对(duì)房(fáng)地产经纪机(jī)构相(xiāng)关违(wéi)法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规(guī)纳入国(guó)家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的中介(jiè)费有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实(shí)行分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过高的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收(shōu)费就不同，各家收(shōu)费普遍在(zài)合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两(liǎng)部门提出的意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具体认定其(qí)中的细则(zé)，还需要看各(gè)城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目前(qián)市(shì)场看，经纪服(fú)务(wù)领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康(kāng)发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵(dǐ)押(yā)、不同税费(fèi)等都(dōu)可能对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服(fú)务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过(guò)程中，原本应该由(yóu)上(shàng)下家各(gè)支(zhī)付一(yī)半的中介费，但在(zài)一些热点城市的(de)二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这(zhè)样(yàng)的情形，因部分购房(fáng)者(zhě)处于弱势地位(wèi)，从而会(huì)出现中介费及税费均由购房(fáng)者来承担(dān)。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这(zhè)部分费用也(yě)可(kě)能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些(xiē)房产中介公司将其视为向购房(fáng)者单边收(shōu)费的(de)行(xíng)为(wèi)。部分中介公司可(kě)能会利用其支配(pèi)地(dì)位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东(dōng)往往会将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给购(gòu)房者，这实际(jì)上相当于(yú)变相推高了(le)房(fáng)价。两(liǎng)部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提(tí)高交易中操作的透明度(dù)，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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