文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预(yù)售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后(hòu)一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人层(céng)面看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常(cháng)不(bù)公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益(yì)、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么(me)来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房预(yù)售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前(qián)世(shì)界(jiè)不少国(guó)家存在(zài)预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的(de)监管保障措施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才(cái)可(kě)以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国(guó)一样(yàng)在支付(fù)完首(shǒu)付款后从银(yín)行一(yī)次性(xìng)贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，取消预售制度有助于(yú)降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债(zhài)务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技(jì)术(shù)活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是以客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一(yī)家人(rén)。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融(róng)支(zhī)持(chí)当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国(guó)珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人(rén)栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相当高，不过(guò)大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周转有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层(céng)价(jià)格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另(lìng)外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的(de)订金，采用(yòng)类似(shì)租金的分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了(le)民众(zhòng)购房的(de)资金压力(lì)，加速了房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决了(le)制造商的资金问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监(jiān)管部(bù)门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于(yú)预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要(yào)求开发(fā)商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等(děng)造假，珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账(zhàng)户（监(jiān)管账户(hù)）、开(kāi)发商操(cāo)作(zuò)等采(cǎi)取全(quán)透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目(mù)完(wán)工(gōng)。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国(guó)以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多(duō)项文件，大力支持国内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的(de)通(tōng)知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物(wù)分(fēn)配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的(de)商品房(fáng)。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了(le)房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周期长(zhǎng)的(de)两(liǎng)大难(nán)题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的(de)房(fáng)屋预(yù)先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过(guò)程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办(bàn)理预(yù)售(shòu)许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房(fáng)过(guò)程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的(de)形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了(le)城(chéng)镇化发展进程。预售制在(zài)过(guò)去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速(sù)发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也(yě)提高了(le)居民居住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住(zhù)房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积(jī)由(yóu)7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在(zài)当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了(le)中国(guó)内地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售(shòu)金(jīn)额(é)分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道(dào)，房(fáng)地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个(gè)独立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银(yín)行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大(dà)的坏(huài)账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城(chéng)市(shì)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了(le)开发企业(yè)预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管(guǎn)的(de)具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)制(zhì)定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的(de)预(yù)售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不(bù)少购房款(kuǎn)未(wèi)进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没(méi)有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去房地(dì)产大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户(hù)资(zī)金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方(fāng)将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周转模式(shì)，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或(huò)预(yù)付(fù)款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是(shì)期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付(fù)外，购房(fáng)者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户(hù)监管(guǎn)。如果开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的(de)资(zī)金(jīn)全部来自银(yín)行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银(yín)行利(lì)益，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审(shěn)查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度(dù)支(zhī)付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按(àn)照德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公(gōng)证费和(hé)土地交易税(shuì)，分(fēn)别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款前申(shēn)请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是(shì)当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的(de)检(jiǎn)验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过(guò)两(liǎng)道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范(fàn)期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么(me)是定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即(jí)可(kě)向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后(hòu)支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统(tǒng)一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期(qī)，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延(yán)期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余(yú)款支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期(qī)内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题(tí)全权负责(zé)、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者(zhě)在(zài)保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的(de)提升开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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