OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前(qián)几(jǐ)日的下(xià)跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基(jī)础设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目(mù)前(qián)未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库(kù)科(kē)技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)已同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库(kù)提前(qián)退(tuì)租(zū)的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响其内外(wài)价值(zhí)，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技(jì)的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级(jí)市(shì)场价格开始震荡走低(dī)，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日二(èr)级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市(shì)场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目前(qián)上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有(yǒu)不同(tóng)程度下(xià)跌(diē)，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披(pī)露张江光大(dà)园项(xiàng)目出(chū)租率有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的项目(mù)又(yòu)遭遇突(tū)发事件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业(yè)内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出(chū)于(yú)风险规(guī)避的(de)原因，最近(jìn)几个交(jiāo)易(yì)日场内资(zī)金有所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外(wài)价值。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目前随(suí)着二(èr)级市(shì)场价格下跌，风险也得到一(yī)定释(shì)放，但是价格(gé)涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断(duàn)价(jià)格(gé)是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备一定的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募(mù)基(jī)金执行董事(shì)高如星对此表示，若张江园区最终能顺利(lì)解决招(zhāo)商，平稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金流没有造(zào)成大的影响，“事件性利空下调(diào)至得这(zhè)么急、这么深(shēn)，加上前期本(běn)身园(yuán)区类资产就回调不(bù)少了(le)，这就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到(dào)租金收入受(shòu)不受影响，影响多大(dà)，估计园区(qū)会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片子公司(sī)哲(zhé)库科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科(kē)技(jì)是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一(yī)，目(mù)前(qián)未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人(rén)将继续密切(qiè千帆竞发的意思是什么意思，千帆竞发下一句是什么)关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报(bào)中披露的张江光大(dà)园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开(kāi)的业绩(jì)说(shuō)明(míng)会中管理人就相关事项进行了解(jiě)释说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格(gé)表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳。据(jù)了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会上，运营团(tuán)队表(biǎo)示了对张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得(dé)到回升。没想到(dào)仅过了(le)不到三周的(de)时间(jiān)，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引(yǐn)起了市场各方(fāng)的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原始权益人(rén)相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和(hé)核实工作，并同(tóng)步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度(dù)重视，据悉新区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储(chǔ)备租(zū)户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产(chǎn)业(yè)客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从(cóng)意(yì)向储备转化(huà)为实际租户(hù)需要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定(dìng)一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一些空间(jiān)，但本着(zhe)对首批(pī)扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯(kěn)定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江(jiāng)光大(dà)园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历(lì)史运营表现稳(wěn)定，租户的(de)调租(zū)和换(huàn)租都属于正(zhèng)常情(qíng)况，而这次项目的大租户退租正好发(fā)生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前(qián)市场(chǎng)情况已有所好(hǎo)转。在看(kàn)到出租率下滑情况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到及时修复后，张江这边(biān)也作了一定的资源(yuán)调(diào)配(pèi)和倾斜(xié)，引入了(le)一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目在给(gěi)租户的(de)分隔空间、交付(fù)标准、租(zū)金水平等(děng)方(fāng)面也有一些差异化，张润大厦(shà)多是两千多平(píng)的大平层，楼(lóu)的成新度高一(yī)些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一千平的(de)面(miàn)积(jī)为主，还有一些(xiē)独(dú)栋形态的物业(yè)。租户自(zì)身(shēn)也(yě)会(huì)有诉(sù)求，也会(huì)根据自身需求和预(yù)算(suàn)挑(tiāo)选(xuǎn)区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后(hòu)，新老资产的(de)管(guǎn)理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源(yuán)共享和联合营销方面(miàn)能更加充分(fēn)发挥协同效应(yīng)，相信可以(yǐ)做(zuò)得(dé)更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张江REIT的(de)定(dìng)位和展望，相关(guān)负责人表(biǎo)示(shì)，张(zhāng)江集团和张江高科目(mù)前在管资产(chǎn)约(yuē)五百万(wàn)方，还有一些其他在开(kāi)发的(de)储备项(xiàng)目，这些(xiē)都将成(chéng)为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业(yè)空(kōng)间资产上(shàng)市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资(zī)源(yuán)。“我们(men)非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的(de)发(fā)展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基(jī)金扩容的(de)第一步，也是至关重(zhòng)要的一(yī)步，眼(yǎn)下我们可能面临(lín)了(le)一些(xiē)突发情(qíng)况需要(yào)解决(jué)，但(dàn)是这和千帆竞发的意思是什么意思，千帆竞发下一句是什么我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过(guò)程中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一(yī)切可能化解(jiě)当(dāng)前突发事件的所(suǒ)有负(fù)面影响，维持(chí)预期和市场(chǎng)的(de)信心。”

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