文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房和(hé)城乡建(jiàn)设工(gōng)作(zuò)会议(yì)提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没(méi)钱没实(shí)力的(de)别建(jiàn)了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房地(dì)产税。如(rú)果(guǒ)按(àn)照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的(de)？国外什(shén)么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资(zī)金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售制度(dù)。其实(shí)，当前世(shì)界不少国(guó)家(jiā)存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发(fā)商在项目获(huò)得政府批准后(hòu)才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支(zhī)付完(wán)首付(fù)款后从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制度是需要(yào)严格(gé)的(de)资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施(shī)作(zuò)为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险(xiǎn)，对(duì)购房民(mín)众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社(shè)会(huì)长治久安(ān)、行业企业健康发(fā)展的(de)重大(dà)措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十年前(qián)在国务院发(fā)展研究中心(xīn)参(cān)与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时(shí)，对(duì)预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)预(yù)售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋(wū)或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出(chū)售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求(qiú)方(fāng)法加快自(zì)身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一(yī)个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商(shāng)的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场(chǎng)的(de)一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了(le)核心的(de)住房供不(bù)应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即(jí)要(yào)求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目(mù)完(wán)成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化(huà)机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的(de)国情。叠(dié)加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的(de)困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场(chǎng)采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发时间周期(qī)长的(de)两大(dà)难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住(zhù)房建(jiàn)设(shè)。具(jù)体(tǐ)来说(shuō)，是指房地(dì)产开发企业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预(yù)告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩(suō)短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场的(de)稳(wěn)步(bù)发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平(píng)，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全(quán)民蜗居(jū)到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发(fā)布的《中国住房(fáng)存(cún)量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积(jī)占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积(jī)从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投资占全社会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷款占银(yín)行(xíng)各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是(shì)因为(wèi)住房(fáng)市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个(gè)人(rén)层(céng)面(miàn)看，绝大部(bù)分商(shāng)品是(shì)一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同(tóng)按(àn)时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的(de)发(fā)放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预(yù)售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于(yú)有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门(mén)制定(dìng)。但多年以(yǐ)来(lái)全国并(bìng)没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例(lì)为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额(é)报价(jià)计算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不(bù)少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供(gōng)了(le)资金流(liú)动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一(yī)般(bān)以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开(kāi)始月供(gōng)；二(èr)是(shì)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)提(tí)供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在(zài)商品房(fáng)出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗mg alt="是该(gāi)取消预售制(zhì)了：问(wèn)题及建(jiàn)议(yì)" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230502143251772.png">

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面(miàn)，除定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外，购(gòu)房者在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后通(tōng)过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自(zì)银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商(shāng)提(tí)供一(yī)定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得(dé)到(dào)购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如(rú)由(yóu)于(yú)任(rèn)何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不(bù)包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支(zhī)付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用(yòng)期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公(gōng)司针对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环节(jié)内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出(chū)现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险公司赔(péi)付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款比例(lì)相对(duì)较低，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付(fù)环(huán)节(jié)，英国(guó)规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项(xiàng)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经(jīng)过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须(xū)完(wán)成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方(fā香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗ng)签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的(de)保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机(jī)构或保证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需(xū)支付最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外(wài)的剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程(chéng)做了(le)统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存(cún)入银行(xíng)专门(mén)的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出(chū)手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的(de)权(quán)益(yì)。资金监(jiān)管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建(jiàn)立商(shāng)品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。

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