导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业(yè)办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋(wū)中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居(jū)民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满(mǎn)足(zú)，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的(de)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流(liú)动人口，流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数(shù)增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入(rù)城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)均(jūn)较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金(雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语jīn)二十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化(huà)时代下(xià)地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布(bù)，我们(men)无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前(qián)的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查(chá)工作(zuò)情况为主题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万(wàn)处市(shì)政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算(suàn)的(de)城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数(shù)据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味(wèi)着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没(méi)有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源(yuán)（人(rén)口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中国存量房地(dì)产套数(shù)，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们(men)需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定(dìng)租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化比例(lì)，从而(ér)我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户(hù)均一(yī)套房(fáng)的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成(chéng)房(fáng)价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和(hé)省(shěng)际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人(rén)回乡(xiāng)置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的(de)大城市(shì)租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低(dī)的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍(réng)需(xū)改善(shàn)

　　目前(qián)，中国(guó)的(de)城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带(dài)来(lái)了很大的雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语(de)不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小区很(hěn)难(nán)满足(zú)现代(dài)生活需求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一(yī)居室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不(bù)及(jí)全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标(biāo)准算的(de)话(huà)，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊(tān)面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口(kǒu)，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态(tài)结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地(dì)产仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来(lái)城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来自于(yú)四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流(liú)入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活(huó)的环(huán)境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资(zī)金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语会议明确指出支持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不(bù)单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差(chà)异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能(néng)存在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其增(zēng)速可能超预(yù)期。

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