近两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比已婚男人睡完你后的心态，已婚男的得到你一次之后(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资(zī)价值(zhí)，通(tōng)过观(guān)测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资(zī)标的时应(yīng)了解资产类型和(hé)分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有期分红收(shōu)益(yì)，以(yǐ)及基金份额(é)交易价(jià)格的变化。基金份额二(èr)级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及(jí)市场因素的(de)综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集材料(liào)和信息(xī)披露(lù)文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人(rén)实际(jì)获(huò)得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日(rì)，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要(yào)因(yīn)素(sù)之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利(lì)于(yú)吸引投(tóu)资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现(xiàn)向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相(xiāng)对(duì)经(jīng)济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额(é)进行计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红前后基(jī)金份额(é)净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包(bāo)括利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确(què)，分(fēn)派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦(dàn)30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基金价值(zhí)面临(lín)极大不确(qu已婚男人睡完你后的心态，已婚男的得到你一次之后è)定性，这是(shì)该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目(mù)前(qián)公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的(de)收益主要包括(kuò)每(měi)年(nián)的(de)现(xiàn)金分红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来(lái)自项(xiàng)目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动(dòng)的(de)，对特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资(zī)标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价(jià)格和分红有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的(de)特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎn已婚男人睡完你后的心态，已婚男的得到你一次之后g)的特(tè)许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派(pài)金额(é)包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余(yú)使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市场独(dú)立的资产配置功(gōng)能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低(dī)，对产权类的资产更(gèng)多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益(yì)人综(zōng)合实力、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素(sù)来(lái)选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于(yú)分(fēn)红(hóng)交易带来(lái)的短(duǎn)期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回(huí)调(diào)，建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料中披(pī)露预测(cè)进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人(rén)也(yě)称。

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