导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断(duàn)中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露(lù)的(de)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)发达国(guó)家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们(men)测算发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的(de)近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发(fā)一(yī)阵二(èr)手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量(liàng)数据(jù)并(bìng)未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了(le)？据此判(pàn)断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察(chá)中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全(quán)国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处(chù)市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下(xià)来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不(bù)大(dà)。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据(jù)公布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能(néng)完全(quán)反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数(shù)据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到(dào)当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测(cè)算得到中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（<外国保质期日期是什么顺序 mfd是生产日期吗strong>一）城(chéng)镇居民户均外国保质期日期是什么顺序 mfd是生产日期吗拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房外国保质期日期是什么顺序 mfd是生产日期吗和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数(shù)里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居(jū)民(mín)所(suǒ)有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经(jīng)达到(dào)了户均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户(hù)比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省(shěng)际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少(shǎo)在(zài)33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑(zhù)结(jié)构(gòu)松散、设(shè)施陈(chén)旧(jiù)、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老化、管道(dào)等基(jī)础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大(dà)的(de)不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的(de)家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小(xiǎo)区(qū)很(hěn)难(nán)满足现代(dài)生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距(jù)将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人(rén)口规模的(de)缩小(xiǎo)而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来(lái)的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房之(zhī)间的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

未经允许不得转载：连云港装饰公司,豪泽装饰 外国保质期日期是什么顺序 mfd是生产日期吗