OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续(xù)此前几日(rì)的下跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步(bù)表示(shì)，原始权益(yì)人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库(kù)科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期已同步(bù)启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库(kù)提(tí)前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募(mù)项目(mù)，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，浦东新(xīn)区国资委也高度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示(shì)，华安张江光大(dà)园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅低开，此后(hòu)二级(jí)市场价格开始震荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利消(xiāo)息(xī)影响(xiǎng)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几个(gè)交(jiāo)易日二级(jí)市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上(shàng)市的(de)8只产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园区基(jī)础设(shè)施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已(yǐ)经披露张江光(guāng)大园(yuán)项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内人(rén)士分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规(guī)避的(de)原因，最近(jìn)几个交(jiāo)易日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其(qí)内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价格(gé)下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌(diē)会受(shòu)到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格(gé)是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不(bù)少产(chǎn)品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收(shōu)益率(lǜ)高(gāo)的(de)产品具备一定的投资(zī)价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外(wài)，伴随着经济(jì)复苏(sū)的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此(cǐ)表示(shì)，若张江园区(qū)最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经营(yíng)现金流(liú)没有(yǒu)造成大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园(yuán)区(qū)类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是(shì)落到租金(jīn)收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园(yuán)区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施(shī)资产张润(rùn)大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大园项目(mù)出租(zū)率下(xià)降事项(xiàng)，一度二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)出现(xiàn)回落(luò)。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心得到了一(yī)定(dìng)提振，二级市场价(jià)格(gé)表现也趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线(xiàn)上和线下的扩募(mù)说明(míng)会上(shàng)，运营(yíng)团队表示(shì)了(le)对张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的(de)储备(bèi)租户正常转化后(hòu)，项目出租率将(jiāng)得(dé)到回升(shēng)。没(méi)想到仅(jǐn)过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方(fāng)的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人坦言(yán)，事发突(tū)然确实始料(liào)未及(jí)，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲库科技(jì)消息的(de)第一时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核实工(gōng)作(zuò)，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，据(jù)悉新(xīn)区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租户(hù)情况(kuàng)，相关(guān)负责(zé)人介绍(shào)说(shuō)，目前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航(háng)天产(chǎn)业、信息技(jì)术等产业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万(wàn)方(fāng)。从意向(xiàng)储备(bèi)转化为实(shí)际(jì)租户(hù)需要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们(men)正在着手通(tōng)过签署租(zū)赁(lìn)意向书来(lái)尽快锁(suǒ)定(dìng)一些重要租户。虽(suī)然(rán)收了三个月(yuè)履(lǚ)约(yuē)保(bǎo)证金(jīn)给了我们一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们(men)肯定要全(quán)力与时(shí)间赛跑，把这些(xiē)面积在短期(qī)内完成去(qù)化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租(zū)户，之前的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释(shì)，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市(shì)场(chǎng)化运营为导向，历史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的(de)调租和换(huàn)租都(dōu)属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大租(zū)户退租正(zhèng)好发生在市(shì)场活跃度(dù)的短期低点(diǎn)，目前市(shì)场(chǎng)情(qíng)况已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复(fù)后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储备租(zū)户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦和(hé)张江光(guāng)大园(yuán)项目在(zài)给租户的分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租(zū)金水平等方面也有一些差异(yì)化，张润大厦多是两千多平(píng)的大平(píng)层(不是省油的灯是什么意思，没有一个省油的灯是什么意思céng)，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大(dà)园单层以一千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会(huì)根据自身需求和预算(suàn)挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都(dōu)变(biàn)成了(le)一家，后续我们(men)在(zài)资源共享和(hé)联(lián)合(hé)营销方面能更加充分发挥(huī)协同效(xiào)应(yīng)，相(xiāng)信(xìn)可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表示，张江集(jí)团和张江高科目(mù)前在管(guǎn)资产约五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一些其他(tā)在(zài)开发(fā)的储备(bèi)项目，这(zhè)些都(dōu)将成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造(zào)张江园区产业空间资产上市(shì)平台(tái)目(mù)标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资本平台和(hé)它(tā)未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩不是省油的灯是什么意思，没有一个省油的灯是什么意思(kuò)募(mù)是我们实(shí)现基(jī)金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们可能(néng)面临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但(dàn)是这和(hé)我(wǒ)们在张江科学(xué)城这(zhè)三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的相(xiāng)比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一(yī)个(gè)非(fēi)常小的插曲。我们有信心(xīn)排除万难(nán)，尽一切可能(néng)化解(jiě)当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维(wéi)持(chí)预期和市场的(de)信心。”

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