5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的机(jī)构(gòu)对于(yú)这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份(fèn)额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名(míng)最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还(hái)需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大(dà)分化时(shí)代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什么投资机(jī)会(huì)的(de)。但在这几(jǐ)年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的(de)行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而(ér)目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投资(zī)，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连(lián)续(xù)两个交(jiāo)易(yì)日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的(de)浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司(sī)后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也(yě)是连续(xù)第三个(gè)季度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同(tóng)时(shí)榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳的(de)地产公司，一(yī)季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到(regretted用法及例句，regret的用法和例句dào)两只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关(guān)人士(shì)分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资(zī)成(chéngregretted用法及例句，regret的用法和例句)本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”<regretted用法及例句，regret的用法和例句/p>

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机(jī)会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机会(huì)依然(rán)存在(zài)，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其(qí)主要(yào)又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发(fā)资(zī)源和良好的不动产资产运(yùn)营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)营地产(chǎn)公(gōng)司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说(shuō)估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度(dù)看，行业(yè)的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造(zào)能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提(tí)升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等(děng)国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去持续(xù)观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次(cì)是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不(bù)怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资(zī)力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季(jì)度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过(guò)程(chéng)中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不(bù)确定性。其实整个(gè)市(shì)场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业(yè)的(de)资金面(miàn)压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了(le)半(bàn)年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整(zhěng)个(gè)房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的(de)企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业(yè)的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的(de)基本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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