5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基(jī)金(jīn)一季报(bào)统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五(wǔ)只个(gè)股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的(de)市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀(shù)值(zhí)更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基(jī)金一(yī)季报汇(huì)总的(de)重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或(huò)者衰(shuāi)退期的(de)行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没(méi)有(yǒu)什(shén)么投(tóu)资(zī)机(jī)会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行业也出现了(le)一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的(de)年(nián)销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的(de)房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去(qù)，未来(lái)行业的(de)需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代(dài)表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要(yào)产品及服(fú)务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局(jú)的(de)例子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度的(de)收(shōu)入利润规模大幅(fú)度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是(shì)公(gōng)司拿(ná)地结(jié)算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸引了(le)知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第三(sān)个(gè)季度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海区域(yù)性地产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的(de)净(jìng)利(lì)函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则(zé)排名(míng)第九(jiǔ)位，此外(wài)联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相(xiāng)关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于(yú)信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的(de)拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融(róng)资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券指(zhǐ)出(chū)：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机会依(yī)然(rán)存(cún)在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资成本(běn)，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估值的(de)修复(fù)更明显。中特(tè)估(gū)的(de)角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度(dù)看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预(yù)期(qī)的(de)盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公(gōng)司。”星(xīng)石投(tóu)资首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否可(kě)以维持(chí)，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过(guò)程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经(jīng)济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去库存(cún)压(yā)力(lì)、企(qǐ)业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的(de)一(yī)个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地(dì)产以及上下游就不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来(lái)，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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