导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国(guó)地产(chǎn)是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到(dào)一成，其(qí)中还(hái)包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　总监和经理哪个大我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中每户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商(shāng)业(yè)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近(jìn)三(sān)成都是(shì)流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四(sì)大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国的(de)房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在(zài)以全国(guó)自(zì)然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的(de)新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另(lìng)一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)和(hé)非商(shāng)品住(zhù)宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一(yī)个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利(lì)用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得到中国(guó)存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修(xiū)的时(shí)间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们假(jiǎ)定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了户均一套(tào)房(fáng)的(de)程(chéng)度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国(guó)城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人(rén)口流(liú)动、居民(mín)换(huàn)房等因素(sù)产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年(nián)的(de)中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京(jīng)工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较(jiào)低的(de)县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着(zhe)建筑(zhù)结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地(dì)产(chǎn)的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个(gè)标(biāo)准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均(jūn)可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经户(hù)户有(yǒu)房。即(jí)便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入(rù)。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和(hé)其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城(chéng)中村和旧(jiù)城(chéng)改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施(shī)配(pèi)套差(chà)、没(méi)有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发(fā)展水平(píng)的(de)提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过(guò)去二十(shí)年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于(yú)城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查的是人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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