近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REI在电脑里登陆一个邮箱 要去哪登陆？该怎么登陆呢，邮箱电脑怎么登录Ts进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等(děng)指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的(de)时(shí)应了(le)解资产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年(nián)分配金额占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持(chí)有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的(de)综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)，投资(zī)人通过基金募集材料(liào)和信息披(pī)露文件，结(jié)合行业及市(shì)场情(qíng)况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价(jià)格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年(nián)度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配(pèi)给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设(shè)施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市(shì)场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固(gù)定利息回报(bào)，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对(duì)于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势(shì)的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日(rì)，今(jīn)年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

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　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额(é)完(wán)成率不达(dá)预期，一(yī)定程度上(shàng)影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施(shī)项目(mù)的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活(huó)力(lì)的改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据(jù)单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份额净(jìng)值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期(qī)投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益(yì)的(de)影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前提是(shì)本金之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个(gè)部分之间的(de)比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后(hòu)基(jī)金(jīn)价值面(miàn)临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的(de)分红包括了(le)利润分配和本金(jīn)的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)在(zài)经营权到期(qī)后(hòu)不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高(gāo)的(de)分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价(jià)随着(zhe)分派进(jìn)度(dù)逐年下(xià)降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对(duì)建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在(zài)基(jī)础(chǔ)资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负责(zé)人(rén)称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多(duō)位业内人(rén)士(shì)还表示(shì)，在(zài)产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和(hé)评估(gū)项目(mù)底层(céng)资(zī)产(chǎn)的(de)运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于(yú)企业(yè)本身(shēn)经营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的(de)资产配置(zhì)功能(néng)，比较适(shì)合长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)。建议(yì)投(tóu)资者(zhě)对(duì)经营(yíng)权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的(de)资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于(yú)分(fēn)红交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关(guān)注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规(guī)模(mó)较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年(nián)的可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集(jí)材料中披露(lù)预测(cè)进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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