文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设(shè)工(gōng)作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的(de)别建了(le)，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房的(de)风险。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世界不少国家(jiā)存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在(zài)完全(quán)交房前(qián)进(jìn)行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果(guǒ)没(méi)有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会(huì)触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房进入存量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有助于(yú)降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解这个(gè)难题(tí)，让房地产回归(guī)实体经济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行(xíng)业企(qǐ)业(yè)健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务(wù)院(yuàn)发展(zhǎn)研(yán)究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等(děng)问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的(de)方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约(yuē)切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的(de)见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用类似(shì)租(zū)金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了(le)房屋的(de)建造和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的(de)资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售模式(shì)成为当时(shí)中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房(fáng)市(shì)发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完(wán)善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的(de)一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了(le)对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师(shī)行在银行开设(shè)的信(xìn)托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内(nèi)地面(miàn)临住房(fáng)需(xū)求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的(de)是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供(gōng)给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分房(fáng)转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房(fáng)改(gǎi)货(huò)币化，中国(guó)人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合(hé)中国内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压(yā)力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部(bù)购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为(wèi)中国内地(dì)商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉(lā)动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下(xià)游产业链特(tè)别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及(jí)其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉(lā)动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不能(néng)交付的(de)风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的(de)购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合同是两个(gè)独立的(de)合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根得物上的东西是正品吗，得物上的东西是新的还是二手据(jù)购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则(zé)风险完全由(yóu)银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售(shòu)监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用(yòng)于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的(de)预售资(zī)金监管规(guī)定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资(zī)金比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或(huò)者(zhě)项目(mù)工(gōng)程(chéng)总额(é)报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企(q得物上的东西是正品吗，得物上的东西是新的还是二手ǐ)，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式(shì)套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或(huò)预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付(fù)的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的(de)保障有两种方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交付后按(àn)揭(jiē)还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例(lì)最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定金(jīn)及首付款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监(jiān)管。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开(kāi)发商提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德(dé)国(guó)开发(fā)商(shāng)在项目获(huò)批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如(rú)由于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证(zhèng)开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后签订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部(bù)分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付(fù)后(hòu)方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资(zī)金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖(mài)方律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方律师(shī)转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必(bì)须(xū)完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价(jià)并赔(péi)偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面，日(rì)本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要求开发(fā)商必(bì)须完成(chéng)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金(jīn)外(wài)，其(qí)他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金(jīn)融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般(bān)约为(wèi)房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付(fù)最多(duō)不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度(dù)支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及(jí)订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者(zhě)向银(yín)行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付(fù)上(shàng)，新(xīn)加坡(pō)期房同样(yàng)采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统一(yī)详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地(dì)基(jī)完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户，账(zhàng)户(hù)资金提(tí)取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受(shòu)1年(nián)的房(fáng)屋保修期(qī)，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需(xū)求的(de)支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括(kuò)民营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护(hù)机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者(zhě)的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)直接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修(xiū)期内，开(kāi)发(fā)商(shāng)应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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