5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài阴肖有哪几个生肖)表的机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布(bù)局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布(bù)的(de)总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所(suǒ)持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次(cì)回升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年一(yī)季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房地(dì)产的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī阴肖有哪几个生肖)季报(bào)汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后(hòu)一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市(shì)场乃至机构持仓上还需(xū)要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的(de)是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射到(dào)二级市(shì)场投(tóu)资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么(me)投资(zī)机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出(chū)来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也(阴肖有哪几个生肖yě)指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民(mín)营(yíng)地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与经营。公司(sī)的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经(jīng)营(yíng)。从业(yè)绩(jì)数据来看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元(yuán)，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原(yuán)因，一(yī)方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向(xiàng)好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩(jì)势头向好背景下，自然也吸(xī)引了(le)知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十(shí)中(zhōng)，这也是(shì)连(lián)续第(dì)三个(gè)季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀(shā)入前(qián)十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的(de)也(yě)是一(yī)份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东(dōng)行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私(sī)募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没(méi)法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存(cún)在发展的(de)大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业(yè)的(de)结(jié)构(gòu)性机会依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资(zī)成本，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民营(yíng)地产公司也(yě)是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程中，央国(guó)企相较(jiào)于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发(fā)展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估(gū)值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低(dī)，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注(zhù)将受(shòu)益于行(xíng)业(yè)集中度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持(chí)低位(wèi)，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市(shì)场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极(jí)个别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城市(shì)都(dōu)出现环(huán)比下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压(yā)力、企业(yè)的资金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面(miàn)不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股(gǔ)仅为举(jǔ)例(lì)分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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