近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人(rén)士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许经营权(quán)分(fēn)红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易(yì)价格的(de)变化。基金份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过(guò)基金(jīn)募(mù)集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总(zǒng)监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度(dù)可分(fēn)配金额以现(xiàn)75寸电视长宽是多少金(jīn)形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固(gù)定利息回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度来(lái)看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红(hóng)获(huò)取相对于投资(zī)债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价(jià)格波(bō)动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业(yè)绩相(xiāng)对经济活(huó)力的(de)改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位(wèi)基(jī)金(jīn)份额的分红(hóng)金(jīn)额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基(jī)金分红前后均(jūn)可(kě)以获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润(rùn)分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金(jīn)之上的(de)增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到(dào)期(qī)后基金价值面临极大不(bù)确(què)定(dìng)性，这(zhè)是(shì)该类投资者应该注(zhù)意(yì)的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和(hé)产权(quán)类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益(yì)主要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包(bāo)括(kuò)了利润分(fēn)配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益(yì)。普通投资者在选择投(tóu)资标的(de)时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的(de)价值(zhí)增(zēng)值，所以(yǐ)相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的(de)二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额(é)的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的(de)特许经营权项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权项目(mù)的(de)分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象(xiàng)，投资(zī)特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的(de)现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到(dào)期(qī)后通过对(duì)建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续(xù)经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时(shí)点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目(mù)底层资产的运(yùn)营(yíng)情(qíng)况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现金流(liú)，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非(fēi)现(xiàn)金影(yǐng)响(xiǎng)利(lì)润表的项目(mù)进行调(diào)整，加期(qī)初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部(bù)收益(yì)率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分(fēn)派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底层(céng)资(zī)产的(de)经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理75寸电视长宽是多少(lǐ)人(rén)实(shí)力等多(duō)重(zhòng)因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在(zài)，叠加(jiā)此(cǐ)前市(shì)场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次年的(de)可(kě)供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红(hóng)金额与募(mù)集材料中披露预(yù)测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及(jí)市场的实际环(huán)境，对基(jī)础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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