万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了(le)共同债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国(guó)信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上(shàng)架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发(fā)有限公司(sī)不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置(zhì)主体是中国信达(dá)资产管理股份有限公司北(běi)京(jīng)市分(fēn)公司（下称(chēng)中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的(de)是对(duì)北(běi)京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是(shì)一(yī)起中国(guó)信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道(dào)属实(shí)，说明这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实(shí)已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的(de)，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行(xíng)异议(yì)申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解(jiě)除(chú)查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于(yú)商品房消费者权利(lì)保护(hù)问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明(míng)确了购(gòu)房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价(jià)款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋(wū)交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的(de)商(shāng)品房(fáng)消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达(dá)申请不(bù)良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)。但此(cǐ)前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)旗(qí)下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出(chū)了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北(běi)京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号(hào)楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价(jià)，成为猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种当时京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的(de)成年银(yín)杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是当时(shí)有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种300平米的法拍房，最终成交价1.0猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种9亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然(rán)已(yǐ)经推出(chū)了(le)8年(nián)之(zhī)久，但(dàn)其(qí)依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名(míng)商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今(jīn)沦落到这个地(dì)步，其(qí)实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没有得到改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫(hè)的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列(liè)被执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次(cì)与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，上述被执(zhí)行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不(bù)过在实(shí)控人(rén)都成(chéng)为老赖(lài)的(de)情况下，被执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其身？

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