近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红(hóng)比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再(zài)产生(shēn肉夹馍可以带上飞机吗，肉夹馍可以带上飞机吗国内g)现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了(le)解资(zī)产(chǎn)类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例(lì)的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额(é)交易(yì)价格(gé)的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况及(jí)市(shì)场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资(zī)产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过(guò)基金募集材(cái)料和信息(xī)披露文件，结合行业(yè)及市(shì)场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市场价格(gé)变化(huà)导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额(é)持有人(rén)实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高(gāo)级(jí)副(fù)总监李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价(jià)格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配(pèi)现金决(jué)定(dìng)。

　　从(cóng)机(jī)构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控(kòng)制风险的(de)前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场(chǎng)对于(yú)未来分红水平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走势(shì)的(de)关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预(yù)期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素(sù)的影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格的(de)主要因(yīn)素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施(shī)项目的(de)经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额(é)的(de)开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额(é)进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对(duì)分(fēn)红前后基(jī)金(jīn)份额净(jìng)值变化(huà)的(de)修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可(kě)以获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时需(xū)结合(hé)持有产品的特(tè)性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前(qián)提(tí)是本金(jīn)之上的增值部分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到(dào)期后基金价值面(miàn)临(lín)极大不确(què)定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收(shōu)益(yì)主要(yào)包括(kuò)每年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红及资(zī)产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产的(de)分红包(bāo)括(kuò)了(le)利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了解公募(m肉夹馍可以带上飞机吗，肉夹馍可以带上飞机吗国内ù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细(xì)分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不(bù)再(zài)能产生现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的(de)分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于(yú)这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年(nián)限收回(huí)本(běn)金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包含了(le)投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的(de)更(gèng)新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评估(gū)项目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生(shēng)的(de)现金净流量是指企(qǐ)业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现(xiàn)金影(yǐng)响(xiǎng)利(lì)润表的(de)项目进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市(shì)场独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资(zī)产可以更多关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权(quán)类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层(céng)资产的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运(yùn)营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集材料(liào)中(zhōng)披(pī)露预测进行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市(shì)场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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