导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地(dì)产步(bù)入(rù)大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存(cún)量极(jí)度(dù)过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调(diào)查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还(hái)包(bāo)括大量(liàng)城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差(chà)距(jù)。人均(jūn)住宅间数(s卫生委员的职责有哪些内容，卫生委员的职责有哪些呢hù)大于1同样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍(réng)有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济(jì)资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还(hái)是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合风险普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为(wèi)单(dān)位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计(jì)局）；二(èr)是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我们(men)利用既有统计数(shù)据(jù)，大致测算得(dé)到中国存量房地(dì)产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数(shù)计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据(jù)显示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅(zhái)结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们(men)假定(dìng)租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套(tào)房并不意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅(zhái)来满足(zú)因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等因素产生的(de)住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房(fáng)，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不(bù)应(yīng)求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的(de)流动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大(dà)城(chéng)市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说(shuō)户均一套房无法满足(zú)庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管(guǎn)道(dào)等(děng)基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)，并且(qiě)居(jū)住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世(shì)纪(jì)修建的老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)很(hěn)难满足现代生(shēng)活需求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于(yú)均值，近(jìn)4成(chéng)家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人卫生委员的职责有哪些内容，卫生委员的职责有哪些呢(rén)均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人(rén)均水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的(de)家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明(míng)显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续(xù)，导致户(hù)数会因户均人口规(guī)模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居(jū)民(mín)追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以小(卫生委员的职责有哪些内容，卫生委员的职责有哪些呢xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中(zhōng)央(yāng)经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查(chá)的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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